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菊池捷男

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菊池捷男(きくちとしお)

弁護士法人菊池綜合法律事務所

コラム

相続 178 相続財産の調査方法② 土地上の権利

2011年5月17日

土地上の権利(借地権・使用借権)の調査方法
1 把握し難いところがある
これは、土地の所有者側からも、借地権者側からも、把握しておかねければなりません。
借地権の多くは登記をしておらず、使用借権は登記ができませんので、これらは登記簿謄本で把握できるものではありません。固定資産税の納税通知書にも、固定資産評価証明書にも、書かれていません。

2 土地の所有者と建物の所有者が異なる場合
借地権や使用借権は、土地の所有者と建物の所有者が異なる場合に発生しますので、注意深く、この点を調べねければなりません。

3 契約書
その後は、契約書で調べることになりますが、契約書を取り交わした後、契約内容(特に、賃料額)が変わっている場合がありますので、その点の調査も必要です。契約書がない場合もりますので、契約内容の把握は困難になりますが、必要です。

4 評価
⑴ 通常の借地権は、
更地価格×借地権割合=借地権の価格
更地価格×(1-借地権割合)=底地価格
になりますが、
⑵ 定期借地権の場合は、
その種類・内容により、さらには残存期間や賃料などにより、これらの価格が違ってきます。
⑶ 使用借権は、相続税法上では0評価ですが、遺産分割協議の場合は、違った評価になる場合もあります。

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