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菊池捷男

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菊池捷男(きくちとしお)

弁護士法人菊池綜合法律事務所

コラム一覧:不動産法(賃貸借編)

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賃貸不動産の譲渡と敷金返還請求権の債務者

1 賃貸人の地位の承継 賃貸借契約の対象不動産が、譲渡された場合、譲受人が賃貸人の地位を引き継ぎますが、敷金返還債務も引き継ぎます。(1)判例(昭和四四年七月一七日最高裁第一小法廷判決) 敷金は...

中途解約を禁止した定期建物賃貸借契約における違約金裁判例

東京地裁平成25年7月19日判決は,定期建物賃貸借契約において、①借家人からの中途解約はできない、②解約をすれば残存期間分の賃料全額に相当する違約金を支払う、という特約付きの定期建物賃貸借契約を、賃借人か...

建物買取請求権が認められる要件

1借地権設定契約における借地権者の建物買取請求権 借地借家法第13条は「借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により...

室内をゴミだらけにした場合、建物賃貸借契約の解除理由になるか?

東京地判平成10年6月26日は、「信頼関係を基礎とする継続的な賃貸借契約の性質上,貸室内におけるゴミ放置状態が多少不潔であるからといって、そのことが直ちに賃貸借契約の解除事由を構成するということはできな...

老朽化した建物賃貸借契約解約に、立退料は必要か?必要とした場合、どういう名目の費用が要るか?

東京地方裁判所平成25年12月11日判決(ウエストローン・ジャパン)は、(1)借家の、①老朽化の程度が激しく、倒壊により近隣に被害が及ぶおそれがある(「耐震性の点でも危険性を否定することができない」と...

参考裁判例 2年分は無効、1年分は有効(消費者契約法)

東京簡裁平成21年8月7日判決は,建物賃貸借契約書には,「賃借人が賃貸借開始より1年未満で解約する場合は違約損害金として賃料の2か月分を,1年以上2年未満で解約する場合は違約損害金として賃料の1か...

民法改正が賃貸借契約に与える影響 4 原状回復の内容は具体的に書く

1 原状回復費用には自然損耗分は入らない 改正民法621条は、「賃借人は賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷(通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条に...

民法改正が賃貸借契約に与える影響 3 賃料が当然に減額となる場合(改正)

1 民法611条の改正内容改正された民法第611条は、1項で、「賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由に...

民法改正が賃貸借契約に与える影響 2 賃借人の修繕権(新設)

1 修繕権の創設改正民法607条の2は、「賃借物の修繕が必要である場合において、次に掲げるときは、その修繕をすることができる。 一 賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨...

民法改正が賃貸借契約に与える影響 1 賃貸借期間が伸長された

ガソリンスタンドの設置目的などに朗報1 現行法は20年、改正法は50年借地借家法の適用のない賃貸借契約の期間は、現行法の下では、期間が20年を超えてはならず、20年を超える期間の賃貸借契約を...

ゴルフ場の経営と借地権

 ゴルフ場の経営のためには、事務所等の建物を建てる必要があるところから、その建物を建てることも内容とする土地の賃貸借契約は、借地権設定契約と解しうるか?という論点につき、最高裁判所昭和42年12月...

通常損耗について、原状回復を約する条項の有効性

最高裁判所平成17年12月16日判決は、1 一般論「建物の賃貸借においては,賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は,...

消費者契約法の適用を受ける建物賃貸借契約と、そうでない契約

1 敷引特約 2017.10.2のコラムで紹介しました“敷引特約の有効性”や限界については、消費者契約法の適用を受ける建物賃貸借契約の場合、すなわち居宅の賃貸借契約の場合に、問題になるもので、店舗や事務所...

敷引特約が有効とされた理由

Q 当社は、建物賃貸借契約を結ぶ際、契約書の中に一定額の敷引をする旨規定していますが、1 これは有効ですか。2,この敷引の中には、自然損耗の原状回復費用も含まれていると考えてもよいでしょうか。...

当事者の変動と敷金返還請求権への影響

1,貸主の地位が、甲から丙に移転すると、敷金返還請求権の債務者も、また、移転する貸主を甲、借主を乙とする不動産賃貸借契約における、目的物である不動産を、甲から丙に移転すると、甲乙間の不動産賃貸借...

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