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菊池捷男

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菊池捷男(きくちとしお)

弁護士法人菊池綜合法律事務所

菊池捷男プロのコラム一覧:不動産法(売買編まとめ)

京都地方裁判所平成12年10月16日判決を紹介します。1 売買契約と、その後の被害の発生 本件は、購入者の希望を取り入れたいわゆる注文住宅を建築して敷地とともに販売する、という内容の売買契約を結んだ買主が、その後、宅地全体に生じた地盤の圧密沈下により、建物につき全体的に...

1 隠れた瑕疵がある場合の売主の責任 民法では,売買の目的物に「隠れた瑕疵」があったときは,売主は瑕疵担保責任を負うと定められています(民法570条,566条)。 ここで「隠れた」とは,買主が取引上一般に要求される程度の注意をしても発見できないようなものをいい, ...

(2) 容認事項の例 容認事項とは,認識し受け入れている事柄のことをいいます。a 登記記録不一致  例:建物登記記録上の所在地と土地登記記録所在地の不一致b 後履行  例:売買残代金の支払後に,抵当権の抹消登記手続をすることc 建築法規内容承知  例:具体的に建...

(1) 特約事項の例a 停止条件  例:交換契約の失効を停止条件とする売買契約条項  これは,後日実際例で,解説します。b 解除条件  例:①開発不許可を解除条件とするもの   すなわち,売買契約成立後,一定期間内に,開発許可が得られない場合は、自動的に売買契約が...

(1)売買対象物の特定 一筆の土地の一部が売買契約の対象になっている場合は,その特定に注意が要ります。また,売買契約後,代金支払日までに分筆登記をすることを義務付ける規定が必要です。(2)実測面積での売買か,公簿面積での売買か?これは登記簿上の面積と実測とが異なる...

 これは全都道府県条例で,個人,法人を問わず,また,宅建業者であると,それ以外の者であるとを問わず,不動産の譲渡、交換,貸付け等をしようとする者に課された責務として,書くべきものとされています。ひな形がありますので,それを見て書くとよいでしょう。

 これは,売買対象の土地が,周知の埋蔵文化財包蔵地にある場合の,条文です。 すなわち,売買対象の土地から,貝づかや,古墳,その他埋蔵文化財を,包蔵する土地,として周知されている土地(これを「周知の埋蔵文化財包蔵地」といいます。文化財保護法93条1項)が出てくる場合があります。...

 最近,不動産売買契約書に,土壌汚染に関する規定が書かれているのを,数多く,見るようになりました。これは,土壌汚染の健康への被害が認識されるようになったことや,平成22年4月1日施行の改正土壌汚染法で,土地所有者の義務や権利が明確にされたことによるものと思われます。 そこで...

 土地の使用方法が、住宅用と非住宅用とで、固定資産税の額が異なります。  土地の使用が住宅用から非住宅用に変わると、200㎡以下の部分について、固定資産税は6倍になり、200㎡を超える部分については3倍になります。  本来固定資産税は、固定資産課税台帳に登録された金額を課税...

1 課税標準額 税金は,数字になって表わされることからも,明らかなように,税率という数字に,対象となる数字をかけ算して,額が算出されることになります。 税金 = 税率 × 金額又は数量(課税標準) この税率を乗ずる対象になる金額又は数量のことを「課税標準」と...

5 競売で不動産を失った場合,買受人に対し,固定資産税の精算を請求できるの?Q 固定資産税が財産税の性質を有するのであれば、競売によって不動産を喪失した者が、喪失した日の翌日以降も固定資産税を負担するのは法律上原因のない負担になり,一方,競売による買受人が買受日の翌日以降翌...

1 固定資産税とはどんな税金なの? 固定資産の所有という財産価値にかかる税金(財産税)です。 金子宏「租税法(第11版)」508pは,固定資産税は固定資産の所有の事実に着目して課せられる財産税の性質を有するものと解説しています。2 名義上の所有者と真実の所有者が違う場合はどち...

売買契約で固定資産税・都市計画税の未経過分の清算金を定める場合は,消費税が課税されることになっていますので,これを忘れてはなりません。以下,国税庁のホームページから引用しますと,未経過固定資産税等の取扱い【照会要旨】 不動産売買契約における公租公課の分担金(未経過固...

1 効果公租とは固定資産税と都市計画税 公租公課とは、国や地方公共団体に納める負担の総称です。 一般的には「公租」が「税」で所得税や住民税などを意味し、「公課」は「料」で健康保険料や社会保険料を意味するのですが,不動産売買契約書に書かれた公租公課は,通常,固定資産税と都市計...

Q 私は,A社との間に,①売買契約の履行後,3か月以内に,A社と建物建築請負契約を結ぶこと,➁もし,建物建築請負契約が結ばれなかった場合は,私もA社も,土地売買契約を解除することができる,という,2つの条件の付いた土地売買契約を結び,売買代金を全額支払ったので,A社から土地につ...

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