建物賃貸借契約における，敷金と建設協力金は違う性格

2016年2月6日公開 / 2017年9月8日更新

テーマ：不動産法（賃貸借編）

コラムカテゴリ：法律関連

Ｑ　私は，今般，甲から，借家人（乙）がいる建物とその敷地を購入したのですが，乙は，甲に対し，敷金と建設協力金を差し入れています。
（１）将来，乙が借家契約の終了に伴い借家から退店するときは，私は，敷金を乙に支払う義務があるのですか？また，建設協力金も支払う義務があるのですか？
　（２）また，甲と乙との建物賃貸借契約では，乙は建物を自由に転貸できると定めていますが，私が所有者になった後も，乙は建物を私に無断で転貸できるのですか？

Ａ　
（１）について
　敷金の支払義務はありますが，建設協力金の支払義務はありません。
（２）について
　乙は自由に転貸することができます。

（理由）
　借家人は，借家の引渡を受けただけで，その所有者が変わっても，新所有者に対し，借家権及び借家契約の履行を請求する権利があります。つまりは，新所有者は，借家賃貸借契約の，貸主の地位を承継するのです。
ですから，借家人乙は，借家から退去したときは，その時の所有者であるあなたに対し，敷金返還請求ができ，さらに，建物賃貸借契約で，転貸が自由にできると定めている場合は，所有者が変わっても，転貸は自由にできます（最高裁昭和３３年９月２６日判決）。

　しかしながら，建設協力金は，旧所有者甲と借家人乙の間に結んだ，金銭の消費貸借契約によって，貸したお金でしかありませんので，建物の新所有者が引き継ぐものではありません。ですから，あなたは返還義務はありません（最高裁昭和５１年３月４日判決）。