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宮本裕文

不動産コンサルタントのプロ

宮本裕文(みやもとひろふみ)

有限会社富商不動産販売

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宮本裕文プロのコラム一覧

 意思能力・判断能力 ●成年後見制度を利用した契約が年々増えています。ただし、意思能力・判断能力に問題のある人が、必ずしもすべて成年後見制度を利用しているとは限りません。デリケートな問題となりますが、次のような注意が必要となります成年後見制度を利用していなければ、契約後...

 契約の成立とは? ●契約書? 口頭?不動産の売買契約は、契約書を作成して当事者が署名、押印した時点で契約が成立したと考えられています。民法では、当事者の口頭による合意で売買契約は成立し、書面(契約書)の作成も必要ではありませんが、不動産の売買契約の場合には契約書が作成さ...

 修理費の負担は家主か借主か? ●前入居者の設置物、残置物(事例)アパートに設置されているエアコンが故障しました。電気店に見に来てもらうと、修理費として3万円かかるとのこと。家主に連絡したところ、「そのエアコンは、前の入居者が設置したもので残置物となり、私には修理義務が無...

 重要事項説明書(35条書面) ●その内容宅地建物取引業法で定められた説明すべき重要な事項は、「物件の情報に関する事項」と、「取引の条件に関する事項」の2つに分けられます。さらに、それらの事項以外にも、取引物件が(宅地)か(一戸建)か(区分所有建物)かという種類や、(売買)...

 契約の自由 ●入居者の選択の自由と家主の社会的責任入居希望者が外国人であることを理由に、入居を拒否した場合、その契約締結段階によっては信義則上の義務に違反する可能性もあります。(あくまでも契約締結に向けての段階)(事例)入居希望者は、媒介業者を通じて、賃貸マンションの...

 危険負担とは? ●まさか!土地建物が倒壊・消滅した危険負担とは、売買契約において、お互いの債権債務が発生した後に、売主に責任がない原因により引渡しが不可能になった場合に、買主の代金支払義務がどうなるのかという問題です。例えば、土地建物の売買契約が成立した後、巨大地震によ...

 媒介業者の説明責任は? ●地中の埋設物(事例)「買主は、宅地建物取引業者の媒介により築40年を経過した古家付土地を購入した。建替えのため建物を解体したところ、使用されていないコンクリートで蓋をした古井戸を発見した。井戸の埋め戻し費用や建物の基礎補強費用等が新たに必要となっ...

 顧客の不安と期待 ●不動産の購入と宅地建物取引業者の役割不動産は高額な買い物です。そして簡単に買換えたり、仕方ないと諦められるものではありません。また、不動産の中でも特に住宅は自身や家族の生活の大切な基盤ともいえます。そこで顧客は時間をかけて研究し、比較検討を繰り返し...

 駐車場契約の場合 ●平面駐車場経営のメリット・デメリット平面の駐車場や建物に当らない立体駐車場であれば、「建物賃貸借契約」または、「土地賃貸借契約」とはならないため、「借地借家法」の適用が無いケースが一般的となります。この「借地借家法」の適用がないことは、駐車場経営にお...

 心理的瑕疵 ちょっと一息しませんか●余計な一言?ありがたい一言?心理的瑕疵某大手住宅会社の営業社員さんが頭を抱えています。担当のお客様は、土地も購入済み、建物の請負契約も締結、建物部材発注も完了、あとは棟上げを待つだけです。●先日、地鎮祭を執り行ない敷地内で雑談をし...

 信頼関係の破壊で契約の解除は可能か? ●ペット飼育OK 信頼関係の破壊で契約解除!すべての契約は当事者同士の信頼関係により成り立っているといえます。例えば、「ペット飼育可」の賃貸マンションで、通常の許容範囲を超えた、ペットの飼育があった場合に、契約の解除は認められるのでし...

 報酬の受領時期とその他の費用の精算は? ちょっと一息しませんか●報酬の受領時期宅地建物取引業者は、報酬請求ができる場合でも、37条書面(売買契約書)を作成し契約の当事者に交付した後でなければ、報酬を受領することはできません。ただし、受領の時期は、この書面(売買契約書)交...

 老朽化による立退き要求 ●老朽化と立退き要求(事例) 貸主から、「建物が築後35年を経過し、老朽化により安全が保てない。建て替えをするので1年後までに立ち退いて欲しい」このケースの場合、築後35年を経過した建物の老朽化が「正当事由」に当たるか否かが問題となります。建物の老朽...

 石綿の使用の有無と調査結果。 ●石綿(アスベスト)宅地建物取引業者の説明義務①石綿の使用の有無の調査結果の記録が保存されているときは、その内容として、調査の実施機関、調査の範囲、調査日、石綿の使用の有無と使用箇所を説明します。ただし、調査結果の記録から、これらのうちい...

 賃料の滞納 信頼関係の破壊か否か! ●貸主と借主の信頼関係賃料の入金が確認できない場合、その理由の調査が重要となります。ただのうっかりか、または払えない(払わない)事情が発生したのか?そして、賃料滞納による契約解除が可能なケースかなどを冷静に見極める必要があります。賃...

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