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宮本裕文

不動産コンサルタントのプロ

宮本裕文(みやもとひろふみ)

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宮本裕文プロのコラム一覧:収益不動産の経営

 オーナーチェンジ。 ●相談内容「居住している賃貸マンションが売却され、所有者及び管理会社が代わったとの通知がきました。賃貸借契約のやり直しを求められましたが、私(借主)にとって不利な条件が追加されています。応じないといけないのでしょうか?」以前、このような相談を受けまし...

 認められる必要経費 ちょっと一息しませんか●認められる経費 認められない経費賃貸不動産の経営にともなう支出で、必要経費と認められるものは、収入金額から差引くことができます。①必要経費として認められるもの・土地、建物に係る固定資産税・都市計画税・事業税・消費税・収...

 駐車場契約の場合 ●平面駐車場経営のメリット・デメリット平面の駐車場や建物に当らない立体駐車場であれば、「建物賃貸借契約」または、「土地賃貸借契約」とはならないため、「借地借家法」の適用が無いケースが一般的となります。この「借地借家法」の適用がないことは、駐車場経営にお...

 それぞれの管理方式の特色は ●収益不動産の所有者(オーナー) 管理方式の選択(もちろん、管理業者に管理を委託するか、しないかは所有者の選択となります)●管理を委託する場合には大きく2種類の管理方式があります。①管理受託方式による管理の特色受託方式による管理は、...

 賃貸経営の主体と態様 ●どのように所有するかで課税が変わります。会社と個人は別の人格となり、その別な人格が建物と土地をどのように所有するかにより課税上の問題も変わります。また、節税策も所得税中心なのか相続税中心なのかにより、所有形態を選択する必要があります。...

 消費者(借主)保護と借主の立場を配慮した管理。 ●現在における賃貸不動産の市場は、とりわけ住宅賃貸借を中心に、個人である借主を消費者と位置づけて、消費者保護の観点から不動産賃貸借関係を捉えようとする動きが活発化してきています。(過度の借主保護も問題ではとの考えもあり...

 日割り?月割り? ●1ヵ月に満たない期間の賃料、共益費の定め方。・1ヵ月に満たない期間の賃料、共益費については、①実際の契約期間にかかわらず、1ヵ月分、半月分等の一定額の賃料を支払うとする方法。②日割り計算により、実際の契約期間に応じた賃料を支払う方法。こ...

 契約内容の特殊性 ●事業用の建物賃貸借は、借主が建物を事業のために使用する賃貸借契約です。どのような建物でも、その建物を必要とする事業であればすべてが賃貸借の対象となるので、居住を目的とする場合と比較すると、用途がとても幅広く、賃貸借の対象となる建物の規模や面積...

 管理に期待される事項。 ①宅地建物取引業者の媒介業務に付随し依頼される管理委託事項。・賃貸の媒介業務等に付随して、家主から「賃料の督促」、「退去時の立会い」、「原状回復」、「契約の更新」、「敷金の返還」、「付帯設備の修繕」などの賃貸管理業務を依頼されることは多くあ...

 共用部分 使用のルール。 ●共用部分等に関する使用ルールは、「共用部分を私的に占拠しないこと」につきます。例えば、階段や廊下に私物を放置することは、火災等などの万一の場合に避難を妨げることになるので、即座に撤去を求めなければなりません。仮に、管理業者や貸主がその...

 駐輪システム。 ●駐輪場については、共同住宅建築に関する指導要綱で住戸数の100%の設置を義務づけている地方自治体が多いです。単身タイプなら1戸に1台で十分ですが、ファミリータイプでは子供の人数等で、2台~3台は必要となります。そうなると住戸数100%の駐輪場で...

 契約管理とは。 不動産賃貸借は、貸主には物件を借主に適切に使用させる義務などが、借主には賃料支払い義務などが存在します。そして、賃貸借契約関係は一定期間継続することから、将来起こりうる問題等を想定し、あらかじめ契約の中で、それぞれの権利や義務、守るべき事項、何...

 契約前の改修工事。 ●入居募集中の貸家・・・長い間、入居者がなく家主さんは諦めています。原因は建物と設備が古いからです。その家主さんから、先日よくあるケースの相談を受けました。●「仲介業者から、貸家のトイレを洋式にし、給湯にしてくれたら借りたい人がいる。」と連...

 住生活の安全性と借主の要望。 借主は、当然ですが住まいの安全性に強い関心を抱いています。耐震性、防犯設備、アスベストの使用状況などはその代表的なものとなります。国土交通省もこの点を重視して、宅地建物取引業法施行規則を改正し、耐震性能、アスベストの使用状況について...

 緊急時の立入り。 ●例えば、火災による延焼を防止する等の緊急の必要がある場合は、事前に借主の承諾を得る時間的な余裕がなく、また、絶対に立入が必要とされるものであることから、貸主はあらかじめ借主の承諾を得ることなく、本物件内に立ち入ることができるとされています。し...

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