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宮本裕文

不動産コンサルタントのプロ

宮本裕文(みやもとひろふみ)

有限会社富商不動産販売

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宮本裕文プロのコラム一覧:売買契約の注意点。

 契約の成立とは? ●契約書? 口頭?不動産の売買契約は、契約書を作成して当事者が署名、押印した時点で契約が成立したと考えられています。民法では、当事者の口頭による合意で売買契約は成立し、書面(契約書)の作成も必要ではありませんが、不動産の売買契約の場合には契約書が作成さ...

 精算金 ●取引完了 決済時の精算金とは決済時には、残代金だけでなく売買契約の内容に応じて諸費用の精算が必要となる場合があります。精算が必要なものについては、事前に計算書等を作成して、金額を当事者に連絡しておく必要があります。●精算金が発生する主なケースは。①...

 違反建築物なのか? ●既存不適格建築物とは建築基準法の施行又は適用の際、現に存在する建築物又は、現に工事中の建築物で、施行後の規定に適合しない部分を有する建築物をいいます。ただし、違反建築物としては扱われません!例えば、都市計画区域外にあった建物が都市計画区域...

 確認作業 ●本人確認と意思確認例えば、長男や長女が親の土地を代理人と称し売りに来たときは、特に注意が必要となります。売主(所有者)の本人確認と意思確認は宅地建物取引業者の調査義務の範囲とされています。このような調査義務違反に関連した事例での媒介業者の責任を認めたも...

 手付解除と期限 ●解約手付手付金にはいろいろな意味合いがありますが、民法では特段の意思表示がなければ解約手付とされています。また、宅建業法では、売主が宅建業者の場合の手付は、必ず解約手付とされています。そこで、売買契約書には、この売買契約における手付は解約手付であ...

 近隣にある反社会的勢力の事務所・構成員の居宅 説明義務は? ●反社会的勢力の事務所  その構成員の自宅 説明方法は?(宅地建物取引業者がその存在を知っていた場合)隣地や近隣に、反社会的勢力の事務所がある場合と、反社会的勢力の構成員が居住している場合では、宅地建物取...

 境界の明示 ●境界の明示 その方法土地や一戸建住宅の売買の場合、売主は物件の引渡しの義務履行の一つとして、現地において買主に対し、「対象物件の範囲(境界)を明示しなければならない」とされている場合がほとんどです。従って、決済日の前日までに、売主に境界を明示してもら...

 重要事項説明 ●重要事項説明書●説明の方法説明は、宅建士が重要事項説明書を交付して説明をします。つまり交付と説明は同時にという意味です。説明をしたことの責任を明確にするために、宅建士は、重要事項説明書に記名押印します。また、宅建士は、重要事項の説明をする際、宅...

 物件状況の告知 ●物件状況の告知第○条 売主は、本物件の状況について別添「物件状況確認書(告知書)」にて買主に告知するものとする。●売主は売却する物件の状況をよく知っていることが多く、また、そこに居住していた人でなければ知り得ないような事項もあるため、売主に物件状況...

 媒介時の規定確認は不可欠です 途中で飼育が可になることもよくあります ●マンション 規約の変更(事例)買主のAさんは、媒介業者の仲介により、中古マンションを購入しました。買主Aさんは極端な犬嫌いであり、媒介業者に、「ペットの飼育が一切禁止されているマンション」を第一...

 物件状況の告知の条項と付帯設備表の作成 ●物件状況確認(告知)書(物件状況の告知)第○条 売主は、本物件の状況について別添「物件状況確認書(告知書)」にて買主に告知するものとする。売主は売却する物件の状況をよく知っていることが多く、また、そこに居住していた者でな...

 建築条件付土地。 ●建築条件付き土地売買の解除とその処理「建築条件付き」と明示した、分譲地や売地の広告をよく見かけます。建築条件付き土地の売買契約の内容は下記の通りとなります。土地の売買契約を締結するに当って、その土地の売主または、売主の指定する建築業者と一定期間...

 「解除権留保型」 解除通告期限を経過すれば、解除は認められません ●ローン特約には、①「停止条件型」と②「解除権留保型」があります。●「停止条件型」のローン特約の場合融資の承認が得られない場合、白紙解除となります。●「解除権留保型」のローン特約の場合「...

 賃料相当額。 ●「賃料相当額」、契約条項の事例(乙からの解約)乙は借主とする第○条、乙は、甲に対して少なくとも30日前に解約の申入れを行うことにより、本契約を解約することができる。第○項、前項の規定にかかわらず、乙は、解約申入れの日から30日分の賃料(本契約の解約...

 滅失と毀損 その違い ●滅失 既存滅失とは、使用(住めない)できないほどの状態毀損とは、修繕や補修をすれば使用(住める)できる状態とされています。地震等による被害が建物の滅失までではなく、修復が可能な毀損の場合には、標準契約書の条項では、売主は物件を修復した...

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