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宮本裕文

不動産コンサルタントのプロ

宮本裕文(みやもとひろふみ)

有限会社富商不動産販売

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宮本裕文プロのコラム一覧:賃貸借契約の注意点。

 老朽化による立退き要求 ●老朽化と立退き要求(事例) 貸主から、「建物が築後35年を経過し、老朽化により安全が保てない。建て替えをするので1年後までに立ち退いて欲しい」このケースの場合、築後35年を経過した建物の老朽化が「正当事由」に当たるか否かが問題となります。建物の老朽...

 当事者の承継 ●事業用建物賃貸借の場合、借主が法人であることが多く、法人について以下の状況が生じたときには、無償譲渡に該当するかどうか、賃貸借契約上どのように対応するかなどの問題が生ずる場合があります。①商号の変更会社については、その名称が商号となります。その商号...

 借主は、敷金返還請求権と賃料債務の相殺ができるか? ●敷金、その通説借主が、「賃料の2ヶ月分を敷金として預けているので、2ヶ月間は賃料の支払に応じない」などと主張することはできません。敷金については、通説や今までの判例によりその性質を判断しますが、一般的には、借主...

 賃料 ●賃料の額と支払方法①賃料の額は、当事者の合意により定められます。そして支払時期は民法によれば、「毎月末までに、その月の賃料を貸主に持参して支払う」とされています。しかし、実務においては特約を定め、「毎月末までに翌月分の賃料を支払う」とされるケースが一般的で...

 解約申入れ期間 ●一般的には30日(1ヵ月)一般的な建物賃貸借契約では、解約申入れ期間を30日(1ヵ月)以上としています。それよりも短い期間で契約を解約したい場合の規定もあります。例えば、「本日から10日後に解約したい。」●規定では、30日(1ヵ月)分の賃料相...

 オーナーチェンジ ●家主の変更と管理業者の変更アパートが売却されてそのアパートの所有者がAからBになり、Bが新しい貸主になった場合、アパートの新所有者であるBは、前所有者Aと借主との間で締結されている賃貸借契約に関する権利・義務の一切を引継ぐことになります。つまり...

 家主の責任 行方不明の借主と迷惑行為を繰り返す借主  ●借主が行方不明、どうすれば?賃貸業の経営において、賃料の滞納以上に困るのが借主の行方不明です。借主が、賃料を滞納したまま行方不明になっても、賃貸借契約が継続している限り、借主に対し貸主の債務は残ります。その債務...

 借主の火災保険加入 義務?任意? ●火災保険の加入義務貸主が建物の火災保険に加入しているのに、借主も火災保険に加入する必要があるのか?ほとんどの賃貸借物件には火災保険、借家人賠償保険の加入を義務付けています。賃貸借契約において加入義務が明示されている場合には、借主...

 賃貸物件の媒介 抵当権の調査は必須! ●抵当権に後れる賃借権とは?ローンの普及に伴い、賃貸物件に抵当権が設定されることは一般的なことです。しかし、万が一、抵当権が実行されたら、借主にとっては大変不利益なことになります。抵当権に後れる賃借権は、抵当権者および競売に...

 居住用建物の賃貸借の承継は? ●借主が死亡、相続人がいない場合の同居人の承継(借地借家法では)第36条、居住の用に供する建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合において、その当時婚姻又は縁組の届出をしていないが、建物の賃借人と事実上、夫婦又は養親子と同様の関係にあっ...

 「再契約」の意義 ●定期建物賃貸借契約の「再契約」定期建物賃貸借契約の場合は、期間の満了により契約は終了するため、さらに同一の借主が物件を賃借する場合、「再契約」を締結する必要があります。もちろん、この場合、「再契約」するか否かは貸主の自由となります。「再契約...

 修理費の負担は貸主か借主か? ●前入居者の残置物 エアコンは設備か?サービス品か?(事例)借家に設置されているエアコンが故障しました。電気店に見に来てもらうと、修理費として3万円かかるとのこと、貸主に連絡したところ、「そのエアコンは、前の入居者が設置したもので残置...

 貸主からの契約の解除 その解除事由 ●貸主からの契約解除●貸主から借主に対して、契約の解除を申し入れることは可能か?借主が賃貸借契約上で定めた義務を履行せず、相当の期間を定めてその履行を催告したにもかかわらず、なおも履行されないために、貸主と借主の「信頼関係が破壊...

 どれくらいの老朽化が正当な事由なのか? ●老朽化と正当な事由(事例)築35年を経過する一戸建てを借りて家族で住んでいます。先日、家主から「建物の老朽化により、安全が保てなくなったので、1DKのアパートに建替えたい。1年後に着工するのでそれまでに退去してほしい。」と...

 賃借権の譲渡と転貸 当事者間の敷金関係 ●賃借権の譲渡賃借権の譲渡とは、借主が賃借権を第三者に売買、贈与することにより賃貸借契約関係から離れ、譲渡された第三者と貸主との間に従前と同じ内容の賃貸借契約が成立することをいいます。●賃借権の転貸また、転貸は、借主が自...

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