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宮本裕文

不動産コンサルタントのプロ

宮本裕文(みやもとひろふみ)

有限会社富商不動産販売

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宮本裕文プロのコラム一覧:不動産は奥深い。

 意思能力・判断能力 ●成年後見制度を利用した契約が年々増えています。ただし、意思能力・判断能力に問題のある人が、必ずしもすべて成年後見制度を利用しているとは限りません。デリケートな問題となりますが、次のような注意が必要となります成年後見制度を利用していなければ、契約後...

 危険負担とは? ●まさか!土地建物が倒壊・消滅した危険負担とは、売買契約において、お互いの債権債務が発生した後に、売主に責任がない原因により引渡しが不可能になった場合に、買主の代金支払義務がどうなるのかという問題です。例えば、土地建物の売買契約が成立した後、巨大地震によ...

 差押え・仮差押え ●処分の制限の登記=差押え等の登記処分の制限の登記は通常、民事執行法等の規定に基づきなされる「差押え等」の登記のことをいいます。これから「競売」が始まる、また、その不動産の所有関係について第三者と「紛争」があり、将来訴訟の結果、その登記に変動が生...

 登記の意味と権利 「賃借権の登記」●登記の意味登記とは、国が作成する登記簿に不動産に関する事実やその内容を記録すること、または記録された内容自体のことをいいます。登記の手続きについては、不動産登記法や、その他法令で定められています。●登記される権利不動産...

 真の所有者 ●真の所有者 その調査Q:登記簿上の所有者となっている売主からの売買を媒介する場合に、所有者と称する人が売却権限を有する、真の所有者か否かを調査する義務が媒介業者にはあるのか?A:当然ですが、権利関係の調査は基本的な義務となります。媒介業者は、媒介...

 調査と説明の注意点 ●その調査と説明供給処理施設の調査で重要なことは、①どの種類の施設を使用しているか?②道路と敷地との関係はどうなっているか?だと思います。例えば、下水管の先は公共下水になっていても、そこに出るまでには私設管であることもあり、私設管は、公...

 重要事項説明 方法、時期、場所 そして正当な事由 ●説明の方法説明は、宅建士が重要事項説明書を交付して説明をします。つまり交付と説明は同時にという意味です。説明をしたことの責任を明確にするために、宅建士は、重要事項説明書に記名押印します。また、宅建士は、重要事項の...

 差押え・仮差押え=処分の制限の登記 ●「差押え」・「仮差押え」登記がなされている不動産 注意して取引?大原則は取引自体を中止!処分の制限の登記は通常、民事執行法等の規定に基づきなされる「差押え等」の登記のことをいいます。これから「競売」が始まる、また、その不動産の...

 守秘義務 ●言わざるは社会人のマナー?宅地建物取引業者及び従事者は、「正当な理由」がある場合でなければ、その業務にて知り得た秘密を他に漏らしてはいけません。この場合の、「正当な理由」とは、具体的に次の通りとなります。①法律上、秘密事項を告げる義務がある場合...

 登記と公信力 ●公信力「公信力」とは、外形的な権利はあるが、真実の権利がない場合に、その外形を信じて取引したものに権利取得を認める効力とされています。しかし、民法では「登記の公信力」を採用せず、たとえ登記の内容を信じて取引したとしても、その権利は取得できないとされ...

 調査目的を理解する ●物件調査の基本物件調査には、調査を必要とする「目的」があり、その「目的」に関することを理解する必要があります。調査の内容を理解した上で、実施に当たっての手続き、手順などの具体的な方法を考えます。そして、簡単そうですが物件調査の具体的実施につい...

 越境物の解決と境界の明示 ●越境物の解決方法土地や建物を売買するとき、隣地所有者と境界の確認をします。その時、越境が発見されることは、しばしばあります。例えば、屋根の庇(ひさし)部分、室外機、各種メーター類などです。隣地からの越境もあれば、こちらからもあります。そ...

 手付解除 ●契約の解除と手付金放棄宅地建物取引業者(業者)は、買主から手付金を放棄して契約解除の申し出を受けたとき、正当な理由なくして契約解除を拒否したり妨害することを禁止されています。●履行の着手この場合の、正当な理由とは「履行の着手」となります。売主の業者は...

 物件の最終確認と登記事項証明書とは ●売買物件の決済(引渡し)前には、最終確認が必要となります。①新築物件の場合は、設計図面の通り完成しているか②売買契約時に確認したことと変わったところはないか③明渡しは完全になされているか(売主の残置物等)④契約時に発見できなかっ...

 事故物件 ●事故物件とは?不動産の物件では、「事故物件」という言葉をよく耳にします。事故物件になると空室が長く続いたり、通常より安い賃料にしなければならない場合あり、このことが貸主の大きなリスクとなっています。●ところで、この「事故物件」とは、どのような状態を意...

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