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宮本裕文

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宮本裕文(みやもとひろふみ)

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コラム

家主と管理業者が代わった 借主の立場は?

賃貸借契約の注意点。

2018年7月6日 / 2018年9月13日更新

オーナーチェンジ


●家主の変更と管理業者の変更

アパートが売却されてそのアパートの所有者がAからBになり、Bが新しい貸主になった場合、アパートの新所有者であるBは、前所有者Aと借主との間で締結されている賃貸借契約に関する権利・義務の一切を引継ぐことになります。

つまり、旧貸主と借主で締結された賃貸借契約が新貸主にそのまま引き継がれます。
従って、売買等により貸主が代わっても(オーナーチェンジ)、借主の地位には何らの影響もありません。

実務上、新所有者は、借主に対し新契約書に署名捺印を求めることもありますが、旧貸主との契約がそのまま引継がれていますので、新たに契約を締結する必要はありません。

しかし、貸主が変更となったことによる変更契約書を交わすことはあります。その場合でも借主は、当該変更契約書に、自分の不利な条項や特約が追加又は修正されていて同意できないときは、新契約書への署名捺印を拒否し、従前の契約内容に修正することを要求できます。

貸主が修正に応じなければ、署名捺印を拒否しても借主が法的に不利益を受けることは何もありません。


●また、管理業者の変更も貸主側の事情であり、借主は、新管理業者の更新事務手数料の支払いの求めに応じる必要はないと考えられています。

・更新料は貸主に支払われる金員
・更新事務手数料は事務手続きを行った管理業者に支払われる金員

管理業者の事務手数料は、その代行を依頼した貸主に請求すべきと考えられています。






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