15　宅建業者の重要事項説明義務

不動産売買では必ず，といってよいほど，このことが問題になる
感心，感嘆，感動するほど，細密な調査をされ，完璧な重要説明書を書かれ，その他の問題についても微細に説明される，不動産取引士もいれば，そうでない人もいる
誰に売買の仲介をしてもらうかは，売買の当事者にとっては重要な問題であるが，
意外にその重要さが認識されていないのも，また，現実なり





（1）　法の根拠
　宅地建物取引業法35条1項は，宅地建物取引業者が，不動産の売買，賃貸借等をする場合や媒介をする場合，その取引が成立するまでの間に，取引の相手方に対し，宅地建物取引士をして、書面や図面を交付して，一定の重要事項の説明をさせなければならないことを命じています。
　そして，その重要事項とは，多岐に亘りますが，同法35条1項には，
一　取引の対象となる不動産や権利者の特定に必要な事項
二　対象となる不動産に係る，都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限
三　私道に関する負担に関する事項
四　飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設の整備の状況
五　造成や建築が完了前のものであるときは、その完了時における形状、構造等
六　マンションのような専有部分の場合の敷地権
七　代金借賃以外に授受される金銭の額及び目的
八　契約の解除に関する事項
九　損害賠償額の予定又は違約金に関する事項
十　手付金等を受領しようとする場合における保全措置の概要
十一　支払金又は預り金を受領しようとする場合においては，保証や保全の措置の概要
十二　代金等に関する金銭の貸借のあつせんの内容等
十三　瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結その他の措置の概要
十四　取引の相手方等の利益の保護のための国土交通省令・内閣府令で定める事項
が説明義務の内容と定められています。

（2）重要事項はそれにとどまらない
　法が定めている重要事項は，宅建業者が取引の相手方に説明するべきもののすべてではありません。
　それ以外のことでも，それが，取引の相手方（買主等）が契約を締結するかどうかの判断に影響を及ぼす事柄である限り，取引の相手方に対し説明すべき重要事項になるのです（参照：大成出版社発行「逐条解説宅地建物取引業法」428頁）。

（3）仲介業者の重要事項告知義務違反を認めた裁判例
ア）中古マンションの雨漏り
　東京地裁平成10.5.13判決は，Aが、金融機関の勧めで、そこから融資を受けて、代金6億数千万円で、築後3年の中古マンションを購入したが，そのマンションは売買契約の前から再三雨漏りがし、応急措置を繰り返してきたものの、雨漏りの原因は不明というものであったことを，売主、仲介業者は知っていたこと，のみならず金融機関の職員もそれを知っていて甲に売買を勧めたものであることを理由に，これら三者の損害賠償義務を認めました。

イ）地盤沈下
　東京地裁平成13.9.26判決は，継続的に進んでいる地盤沈下をしている宅地とその上に建築されている建物を売却した売主と，そのことを認識していたと見られる仲介業者には、地盤沈下は極めて重要な事柄なので、これを購入しようとする者に告知すべき義務があったのに、これらの者は故意に買主に告げなかったとして損害賠償義務を認めました。

ウ）南西の隣地には建物は建たないと虚偽の事実を告げた裁判例
　東京地裁平成10.9.18判決は、売主である不動産業者と不動産仲介業者の従業員が、買主に対し、南西側隣接地に建物が建築される計画のあることを知りながら、「本件マンションの区分所有者の承諾がなければ，隣接地には建物を建築することはできないので、本件マンションの日照は確保される。」と虚偽の説明をしていた事案で、両社の不法行為責任を認め、売主と仲介業者に対し、買主が支出した売買代金、諸費用、住宅ローン利息、弁護士費用、その件で買主が請求した請求額全額を損害賠償額と認めました。

エ）高架道路建設計画を教えなかった裁判例
　松山地裁平成10.5.11判決は、宅建業者である売主が、売買対象の土地の南側に高さ8mの高架道路建設計画があるのを知っていながら、それを買主に告知しなかった点で、重大な義務違反だとして債務不履行責任と不法行為責任を認め、また，この土地の売買を仲介した宅建業者は、「土地取引の周辺について調査義務があり、調査をすれば容易に高架道路建設計画を知り得たのに、調査をしなかった」点に過失があるとして不法行為責任を認めた上で，両者の責任は、売主が高架道路建設計画を知りながら故意に買主に告知しなかった点で責任は重く、仲介業者の方はそのことを知らなかった点では責任は軽いと言えるが、不法行為責任という点で連帯してその賠償をすべきだとしました。

オ）公園はできたが実際には公園の擁壁であった裁判例
千葉地裁平成14.1.10判決は，土地の南には公園ができると説明され土地を購入したのに，実際に土地の南側にできたのは，家の前4mの位置に，調整池兼用の公園の高さ5m、長さ103mの巨大な鉄筋コンクリート製の擁壁であった件で，仲介業者の説明義務違反を認めました。

カ）近所に難しい人がいることの説明義務を認めた裁判例
大阪高裁平成16.12.2判決は，売主が隣家の住人から「子供がうるさい」と怒鳴られたり，洗濯物に水をかけられたり，泥を投げつけられるなどをしたため，その土地建物を売ることにしたことを知りながら，また，買主から，「同じ子供を持つ親として聞いておきたいのですが、近隣の環境に問題はありませんか」と質問を受けながら，そのことを買主に告げなかった仲介業者には，買主が居住するのに支障を来すおそれにある客観的な事実について説明する義務があったのにそれを怠ったとして，仲介業者に対し，土地建物の減損分（乙の存在が減損原因）として土地建物の購入価格2280万円の20％に相当する456万円の賠償を命じました。