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コラム

そう!マンションリフォームは新築そっくりに!流行りの中古マンション購入術

マンションリフォーム

2016年1月19日 / 2017年9月21日更新

年が明け社会が通常に動き出すと、不動産市場も徐々に活発になっていくのでしょうか?
今年の不動産市場のトレンドはどうなっていくのでしょう?
マンション市場においては新築物件もそうですが、中古マンションも数年前より脚光が浴びているようです。
やはりアベノミクス効果の賜物か、マンション市場は好調なようです。
しかし30代前半の子育て世代において、3000万円前後の物件購入は決して容易な事ではないのではないでしょうか?
平均年収300万円台の30台子育て世代が、3000万円のマンションを購入するのは少し無理があるような気がします。
しかし中古マンションではれば、3000万円の半額から1/3で新築同然のマンションが手に入れることができます。
この購入術が数年前から、各不動産業者のみならずリフォーム会社や工務店が不動産業者とジョイントして紹介している方法です。

例えば築25年、65平米、3LDKのマンション。



一般的な平成の初めに販売されたファミリータイプのマンションです。
価格帯は地域によってそれぞれですが、大体1000万円前後というのが相場ではないでしょうか?
モノによっては800万円、900万円といった物件も週末のチラシでよく目にします。
当然築25年ですから、一度リフォームをされた物件もあるでしょう。あるいはお風呂だけリフォームした物件や、カーペットからフローリングだけ張り替えた物件などもあります。中には25年間一度もリフォームしていない物件ももちろんあることでしょう。
そんな築25年、65平米、3LDKのマンションを新築同然に全面リフォームするとしたら、費用はいくらかかるのでしょうか?



そりゅあ贅沢言ったらキリがありません。
贅沢なキッチンやお風呂、あるいは和室をつぶして広いLDKにするなどといった間取り変更などをすれば、400~500万円はかかるかもしれません。
しかし子育て真っ最中のファミリー世帯の場合、贅沢なオプションの付いた設備機器よりも最新であれば中級タイプの普及品でいいのではないでしょうか?
また間取りも子育て世帯であれば3LDが頃合いで間取り変更いする必要がありません。
何しろ価格帯が3000万円未満のファミリータイプの新築マンションも、設備は中級タイプの普及品、間取りは3LDKと25年前の新築とそう変わりはないのです。
そんな3000万円未満の新築マンションと同様の最新の普及タイプのお風呂、キッチン、洗面化粧台、トイレ、洗濯機パンの入れ替え、床のフローリングの貼り替え、天井や壁のクロス(量産品)の貼り替え、トイレ、洗面所などの床のクッションフロアの貼り替え、畳、襖、障子の貼り替え、窓枠、などの塗装など一応すべての器具の入れ替えと内装工事をすると、室内は新築同然に生まれ変わります(室内ドアなどの建具の入れ替えは必要に応じてオプションと考えます)。
その費用は250万円から300万円といったところでしょうか。



仮に物件価格が900万としましょう。リフォーム価格が300万円としましょう。
合わせて1200万円。
そしてリフォーム代金を含めた1200万円で不動産業者に住宅ローンを組んでもらうのです。
固定金利でも金利がまだまだ安い住宅ローンです。均等25年ローンでも毎月の支払額は4~5万円くらいでしょうか。
新築にリフォームしたマンションを、新築マンションの半分以下の価格で、しかも賃貸マンションより安い家賃で購入し住むことができるのです。

マンションは資産価値が年々下がると言われています。
しかしそれは考え方の問題です。
3000万円を35年ローンで購入したマンションが、資産価値がなくなるとなるとやはり考え物です。
しかし1200万円で新築同然の部屋に住んで、、賃貸マンションの家賃より安い金額で購入できるのです。
築25年の物件が、それから20年住み続けても資産価値が0になることはありません。
その資産価値が0にならないのであれば、これからの生活を見据えたこの価格は納得できるものではないでしょうか?

25年前に30歳の時にマンション購入した人は、これから働き続けていく中で、給料が年々上がると信じステップ償還ローンを組みました。毎年ボーナスが出るものと信じボーナス払いを選択しました。
しかしバブルが崩壊し、長引く不況の中、そんな彼らの給料は上がることなく、ボーナスがでなくなる時が来て、彼らはマンションを手放さざるおえませんでした。
しかし、この中古マンション購入術は今なお続く不況の中、全く先が見えない今日、夢のマイホームを、新築同然のマンションを手に入れる最適な方法のひとつと言えるでしょう。

マイホームをお考えの方、中古マンション+リフォームはマンション購入のトレンド最先端です。

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