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宮本裕文

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宮本裕文(みやもとひろふみ)

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コラム

「追出し行為」 ロックアウト(鍵交換)と自力救済  

不動産のトラブルいろいろ。

2017年12月16日 / 2018年9月13日更新

賃料滞納 入居者の追い出し ロックアウト


●ロックアウトと自力救済

ドアの鍵を交換し借主を閉め出す事ことにより、未払賃料の支払いを求める追い出し行為は、当然ながら不法行為となりますが、自力救済とは少し異なる問題だと思います。

貸主は、鍵を交換し借主を本件建物から閉め出すことによって、間接的に未払賃料を求める行為は通常許される権利行使の範囲を大きく超えるもので、借主の平穏に生活する権利を侵害する行為であり、明らかに不法行為といえます。

個人が司法手続きによらずに自己の権利を実現するいわゆる自力救済は原則として禁止されています。
(緊急性や損害回復の困難性等を要件として認められる場合もあるとされていますが)
しかし、ロックアウト(鍵の交換)などの場合は、自力救済として許されることかを検討するまでもなく、違法な行為となりそうです。

●自力救済とは異なる問題

例えば、貸主が借主の財産を直接取り上げて弁済に充てるというような自力執行をしたわけではなく、ロックアウトという圧力をかけ間接的に未払賃料を支払わせようとしたもので、自力救済の問題ではなく、権利の催告の方法としての問題であると思います。

また、貸主が本件建物の賃貸借契約を解除していなければ、貸主は借主に対して建物の明渡しを求める権利をも有しておらず、貸主がロックアウトによって事実上借主の建物占有権を侵害(排除)しているのは単なる不法侵奪(注1)にすぎず、やはり自力救済とは異なる問題ではないかと思います。

(注1)不動産の侵奪とは、占有者の意思に反して不法に占有を自己に移すことをいいます。



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