借家が滅失した場合の損害

例えば，
借家が借家人の失火で焼失（法的には「滅失」）した場合，借家の所有者は，どのような損害を受けた，といえるでしょうか？

①火災により滅失した建物の解体工事費用は，全額，当然，損害になります（東京地判平3.7．25）。

②借家が滅失すると，借家の時価に相当する金額の損害を受けたことになります。
建物の時価相当額というのは，火災発生（建物の滅失）当時の，同程度の建物の再取得価格から建物完成後火災発生までの期間の減価償却費を控除した金額になります（東京地判昭52.5．26）。
最判平6.10．11は，建物の再構築価格から経年による減価分を控除した価格という言い方をしています。
前記東京地判は，減価償却費は，減価償却資産の耐用年数等に関する省令に定めた基準で定率法によって算出すべきと判示しています（なお，建物の再構築価格は，この件では，鑑定価格としています）。

③問題になるのは，
建物が焼失（滅失）した後，再築までの間，家賃収入が入らないことによる逸失利益が，損害になるか？ということです。
（消極説）
前記東京地判平3.7．25は，③の建物の再築までの得べかりし賃料は，物の使用収益価値であり，その逸失利益は，物の滅失による②の損害に含まれるので，特別の事情がない限り，賃料の逸失利益は，損害賠償請求の対象にはならない，と判示しています。
　その理由として，同判決は，建物が火災により焼失しなかったとしても、いずれは耐用年数が尽きたときには再築しなければならず、そのときは再築期間中賃料は取得できないのであるから，建物が火災によって滅失した場合であっても，再築期間中の逸失利益は，損害にならない旨判示しました。
東京高判昭53.1．25も消極説です。

（積極説）
東京地判昭48.9.25及び東京地判昭52.5．26は，失火による借家滅失後の，建物再築期間中における，賃料の得べかりし利益の喪失（逸失利益）を損害として認定しています。

（最高裁判決）
最高裁判決はありません。しかし，下記に紹介する最高裁判決は，積極説をにおわせているように思えます。
最判平6.10．11
　地上の建物が朽廃、滅失するまでこれを所有するという目的でされた土地の使用貸借の借主が契約の途中で右土地を使用することができなくなった場合には，特別の事情のない限り、右土地使用に係る経済的利益の喪失による損害が発生するものというべきであり、また、右経済的利益が通常は建物の本体のみの価格（建物の再構築価格から経年による減価分を控除した価格）に含まれるということはできない。そうすると、乙は、少なくとも、焼失時の本件建物の本体の価格と，本件土地使用に係る経済的利益に相当する額との合計額を本件建物の焼失による損害として乙に請求することができるものというべきである。