規範意識の強い人。
賃料滞納の発生と滞納理由の調査
●実務的な回収方法 その①
賃料滞納の発生と滞納理由の調査
まず、賃料の滞納が発生した場合には、その理由の調査が重要となります。とくに、賃料滞納による契約の解除が可能か否かは、信頼関係が破壊されているかが決め手となるので、滞納理由の分析は不可欠となります。
滞納理由はおおむね次の通りとなります。（ケースバイケースですが）
①「信頼関係の破壊」とまではならない場合
単純な引落口座等の入金忘れ
自身や家族の病気等の事情による一時的な資金不足
貸主の落ち度による入金遅延
②「信頼関係の破壊」となり得る場合
失業・倒産による滞納の累積
収入の低下による滞納の累積
繰り返す慢性的な賃料の遅滞
不良入居者による不払い
夜逃げや無断転貸による不払い
などとなります。
滞納賃料支払請求の相手方と催告の具体的方法
賃料支払を請求する相手方は、まず借主本人となります。しかし、連帯保証人はもちろん、借主の同居配偶者にも「日常家事連帯債務」として請求が可能となります。
また、借主が死亡した場合などは、法的には借主の相続人に対しての請求が可能です。
滞納賃料の催告の方法は、次の通りとなります。
①催告の要否
信頼関係が破壊されたと明らかに認められる場合には、催告なしの解除も認められる可能性は高くなります。
しかし、無催告解除には、通常の解除の際に要求される信頼関係の破壊よりも、より強い破壊状況が必要とされるため、まずは、滞納賃料の支払いを相当の期間を定めて催告したうえで、解除手続きをすることが望ましいと思います。
②催告の方法
催告は口頭でも可能とされていますが、その事実を証拠として残す意味からも、書面により催告をすることが実務的には望ましいと思います。
③内容証明郵便による催告
通常の催告でも状況が改善されない場合、または当初から契約解除を求める目的の場合には、「配達証明付きの内容証明郵便」により催告をするのが一般的となります。
これは、相手方にどのような内容の催告をしたのか、当該催告が相手方に到達したかを証明する点で、将来法的手続きに移行したときに極めて明確な証拠となります。
●次回、その②は滞納賃料の催告の内容をお話しします。
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