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宮本裕文(みやもとひろふみ)

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コラム

マンション(区分所有建物) その規約と敷地の権利関係

私の不動産コンサルタントに対する想い。

2018年2月19日 / 2018年9月13日更新

規約と敷地の権利


●マンションの規約

①建物、敷地、附属施設の管理や使用に関する区分所有者間の事項を「規約」で定めることができます。
また、一部共用部分(一部の区分所有者のみが使用・利用する共用部分)に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、これを共用する一部の区分所有者の規約で定めることもできます。

②規約の「設定」・「変更」・「廃止」は、集会で区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数によって決定します。

③マンションの分譲業者(売主)のように、最初に建物の全部を所有する者は、単独で規約を設定することができますが、「公正証書」によって定めなければなりません。

④規約の「効力は」、区分所有者全員に及びますが、区分所有者の特定承継人(区分所有者から区分所有権を譲り受けた者(買主)など)に対しても効力を生じます。

⑤規約は、書面または電磁的記録により、作成しなければなりません。

⑥規約は管理者が保管し、管理者は利害関係者から請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、その閲覧を拒むことはできません。


●敷地の利用権

区分所有建物(分譲マンション等)が存在している敷地に対しては、区分所有者が土地所有権の共有持分か、地上権、賃借権の準共有持分をもっていることが通常です。

このような専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利のことを、「敷地利用権」といいます。


●専有部分との分離処分の原則的禁止

敷地利用権が共有、地上権または賃貸借の準共有である場合には、区分所有者は原則として、その専有部分と敷地利用権を分離して処分することはできません。

ただし、規約で分離処分を許す旨を定めることは可能ですが、一般的な分譲マンション等の場合、分離処分できる旨の規約が設けられることは通常ないと思います。



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