不動産売買契約書のチェックポイント（更新）

（1）売買対象物の特定
一筆の土地の一部が売買契約の対象になっている場合は、特定に注意。分筆登記手続の義務付けも必要。

（1）ー2　境界明示条項
最近の不動産売買契約では、極めて重要な条項になっている。
それは、売主からいうと、たんなる境界の明示であるが、買主からいうと、隣地との堺が明確で境界紛争が全く生じないことの保障条項の意味を持つからである。
　特に買主が宅建業者である場合、売買対象の土地を買った後転売するにしても、マンションなどを建築して分譲するにしても、転売先やマンションの買主（区分所有者）との間に境界紛争が生ずることは、絶対に避けなければならないからである。
契約書では、その辺りのことで誤解の生じないほどの条項にする必要がある。
　実務では、次のような条文が見られる。
「（境界の明示）
第＊条　売主は、所有権移転登記手続の日までに、その責任と負担において、資格ある測量士に本物件の実測を行わせて測量図を作製し、それを元にした隣接地所有者全員が記名押印した境界確定協議書および道路境界を証する図書を買主へ交付し、さらに本物件の隣接地および道路との境界点に境界石その他の境界標を、隣接地の所有者立会の上で設置し（すでに設置されている場合はこの限りではない）、境界を明示して買主の確認を求めるものとする。


（2）実測面積での売買か公簿面積での売買かを明確にする。
登記簿上の面積と実測とが異なる場合に代金の精算をするのかしないのかということ。
実測売買の場合は,代金の精算をする必要上,売主に確定測量図の作成・交付を義務付け，隣地所有者の協力が得られないなどの理由で確定測量図が交付されない場合は，売買契約は自動的に解除されるなどの規定を置く場合がある。

（3）手付金の授受及びその性格付け
手付金は、手付は解約手付が原則（民法557条）。
違約手付としての性格を付与したい場合は，その旨の規定を置く必要がある。
なお，「手付金には利息を付けない」と書いておかないと，返還義務が生じた場合に遅延損害金（利息）がつくので，売主にとっては要注意。
また，手付は「残金の支払時に，売買代金の支払いに充当されるものとする。」などと書かれる。

（4）代金額
土地と建物を一括して売買する場合は，総額のほかに，消費税が課されるもの（建物）と課されないもの（土地）それぞれの価格を書くことが必要。

（5）各種期日の特定
①残金の支払日
②不動産の上に設定されている抵当権などの負担抹消の時期
③不動産の引渡，所有権移転時期及び所有権移転登記手続の日時
一般には，これらは同一の日にしている。

（6）同時履行の文言
上記（5）の買主と売主双方の義務の履行が，同時になされるべきことが書かれているか否か？

（8）周知の埋蔵文化財包蔵地の売買契約の場合の費用負担条項
周知の埋蔵文化財包蔵地にある場合の条文。すなわち，売買対象の土地から，貝づかや，古墳，その他埋蔵文化財を，包蔵する土地，として周知されている土地(これを「周知の埋蔵文化財包蔵地」という。文化財保護法93条1項）が出てくる場合があり、このような土地は，市町村の教育委員会が把握しているので、事前に調査をし、もしそれに該当することが分かった場合は、それに伴う買主の費用や負担（調査費用や土木建築工事の遅延による損失など）につき、売主と買主がどう負担するかについて，特約を結ぶ必要が生ずる。

（9）　瑕疵担保条項
　例：①瑕疵担保免責特約、➁瑕疵担保期間の短縮，③瑕疵担保期間伸長に関する特約、特殊なものとして、④買主が、その瑕疵だけは受け入れられないと考えるものが（例えば、殺人や自殺）あった場合は、売買契約を解除できるとする特約で、しかも、その瑕疵についてだけ、瑕疵担保期間を伸長する特約もある。
⑤瑕疵を限定して，担保責任を負い（例：売買物件を引き渡した後一定期間内に雨漏りをしたときだけ、その雨漏りの補修義務を負わせ、それ以外は免責にするなどがある。

（10）危険負担条項
売買代金の決済前に，売買物件の全部又は一部が不可抗力により滅失したり毀損した場合の危険を売主と買主のいずれが負うのかを書く約定。
通常は，買主に契約解除権を付与する規定が置かれるが，解除できないという規定が置かれる場合もある。

（11）収益と費用負担の分岐日
売買物件から生ずる家賃収入などの収益と，それから生ずる公租公課（固定資産税及び都市計画税）を，売主と買主に割り振る基準日のこと。一般的には，代金完済の日つまり所有権移転の日を基準に，その日又はその翌日から買主に，その前日までは売主が，収益を受領し費用を負担するような記載になっている。
公租公課の負担の例としては、次のような条項が見られる。

（租税等の負担）
第＊＊条　本物件についての公租公課その他負担金等は宛名名義にかかわらず引渡日をもって区分し、その前日までの分を売主が、その日以降の分を買主が負担する。
2．前項の固定資産税・都市計画税の負担の起算日は4月1日とする。
、

（11－2）公租公課の後精算条項
　　これは公租公課の負担の決め方によっては，次年度の公租公課の額が未定である間は精算できないことから，4月以降に税額が確定し次第精算をするという特約のことであるが、例としては少ない。

（12）契約違反による解除条項
契約解除事由を定め、解除できることを書いた条項。
これに伴い（a）違約金の支払い条項，（b）違約金以外に損害がある場合の請求の可否に関する条項，（c）売買契約の一部が履行されている場合の原状回復に関する条項などが書かれることになる。

（13）反社会的勢力の排除条項（いわゆる反社条項）
これは必須の条項。ひな形どおりに書けばよい。
・・・・・
参考例：
第＊＊条　（反社会的勢力の排除）
　1　甲及び乙は，自己または自己の代理人が，次の各号のいずれにも該当しないことを表明し，かつ将来にわたっても該当しないことを確約する。
　（1）　暴力団，暴力団員，暴力団員でなくなったときから5年を経過しない者，暴力団準構成員，暴力団関係企業，総会屋等，社会運動等標ぼうゴロまたは特殊知能暴力集団等，その他これらに準ずる者（以下「暴力団員等」という。）
　（2）　暴力団員等が経営を支配していると認められる関係を有すること
　（3）　暴力団員等が経営に実質的に関与していると認められる関係を有すること
　（4）　自己，自社もしくは第三者の不正の利益を図る目的または第三者に損害を加える目的をもってするなど，不当に暴力団員等を利用していると認められる関係を有すること
　（5）　暴力団員等に対して資金等を提供し，または便宜を供与するなどの関与をしていると認められる関係を有すること
　（6）　役員または経営に実質的に関与している者が暴力団員等と社会的に非難されるべき関係を有すること.
　2　甲及び乙は，自らまたは第三者を利用して次の各号の一にでも該当する行為を行わないことを確約する。
　（1）　暴力的な要求行為
　（2）　法的な責任を超えた不当な要求行為
　（3）　取引に関して，脅迫的な言動をし，または暴力を用いる行為
　（4）　風説を流布し，偽計を用いまたは威力を用いて相手方の信用を毀損し，または相手方の業務を妨害する行為
　（5）　その他前各号に準ずる行為
・・・・・

（14）　土壌汚染条項
土壌汚染のある土地の所有者は、土壌汚染対策法14条に基づき、自主調査をして、都道府県知事に対し，要措置区域指定の申請をし、都道府県知事の監督下で、汚染除去をして、要措置区域の指定解除を受ける義務があるので、
一般に，売買契約には，
①　土地利用の履歴の調査・報告（閉鎖登記簿謄本、住宅地図、近隣住民からの聴取りなどよる）条項
②　要措置区域の指定の有無確認条項
③　（要措置区域の指定がないが、土壌汚染が予想される場合）売買契約後、指定の時期までに、土壌汚染に関する専門調査をし、場合に応じて、法14条の基づく措置をとる条項
④　将来、土壌汚染状況調査や除去措置をとることになった場合の、費用は売主が負担するという条項
などが書かれることがある。
　なお，専門調査をした後での売買契約では，その調査報告書は，土地所有権の一部をなすくらいの重要なものと考え，売主から買主へ交付することも，契約事項として書いて置くべきことになる。

（15）　特約条項
例
a　停止条件
　　例：現在自宅として使っている土地建物が売却できることを停止条件とする売買契約条項
　　
b　解除条件
　　例：①開発不許可を解除条件とするもの売買契約条項
　　　すなわち，売買契約成立後，一定期間内に，開発許可が得られない場合は、自動的に売買契約が解除され失効するという特約のこと。
他にも、➁土壌汚染判明、③建築請負契約の不成立、④ローンの不実行を解除条件とするものなどがある。

c　買戻特約
　これは、民法579条規定のある特約である。その規定は「不動産の売主は、売買契約と同時にした買戻しの特約により、買主が支払った代金及び契約の費用を返還して、売買の解除をすることができる。この場合において、当事者が別段の意思を表示しなかったときは、不動産の果実と代金の利息とは相殺したものとみなす。」というもの。
　特約の条項の1項はこの規定文言を任意に修正した事項を書き、2項にその後第三者に対抗できるようにするための買戻し特約の付記登記をする特約を書く。


e　占有者を退去させる特約又はさせない特約
　　これは，居抜き売買か否かが分かる条項。退去させる特約の場合は，代金決済・所有権移転の日までに，賃借人を退去させる条項になる。

f　公租公課の後精算
　　これは公租公課の負担の決め方によっては，次年度の公租公課の額が未定である間は精算できないことから，4月以降に税額が確定し次第精算をするという特約のこと。

（15）　容認事項の例
　容認事項とは，認識し受け入れている事柄のことをいう。
例）
a　登記記録不一致
　　例：建物登記記録上の所在地と土地登記記録所在地の不一致
b　後履行
　　例：売買残代金の支払後に，抵当権の抹消登記手続をすること
c　建築法規内容承知
　　例：具体的に建ぺい率や容積率を表示した上で，これを容認すること
d　建替え不可能
　　例：接道要件を満たしていないので，建替えができないこと
e　許可要取得
　　例：建物を建築するには，水路敷上に特定公共物（橋梁）の占有許可を得ること
f　建築制限
　　例：災害危険区域に指定されていて，建築物に制限が定められていること
g　健康被害懸念
　　例：アスベスト成型板が使用されている可能性があること
h　共同使用
　　例：上水道管引込み管などが共有になり維持管理は共同ですべきこと
i　他人物の存在
　　例：敷地内に他人の上水道供給管が埋設されていること
j　条例の存在
　　例：条例により，住宅用防災機器の設置が義務付けられていること
k　調査未了
　　例：土壌汚染の調査はしていないこと
l　解除不可能（特約事項でもよい）
　　例：売買契約の解除はできないこと
M　瑕疵の容認
　例：自殺履歴