マンションの借主の迷惑行為と飲食店の悪臭　損害賠償の請求が認められるのか？

2016年1月23日公開 / 2021年3月2日更新

テーマ：不動産トラブル

コラムカテゴリ：住宅・建物

信頼関係を破壊する行為。

共同住宅やテナントの賃貸借においては、騒音・振動・悪臭・公害・環境等の
近隣問題について、借主に賃貸借の債務以外の義務として、定められることが
一般的となります。

賃貸借契約の条文に「近隣の迷惑となる一切の行為をしてはならない。これに
違反したとき、または共同生活の秩序を乱したときは、無催告にて契約を解除
できる。」等の特約が入っている場合などでは、借主の行為が特約に違反し貸主
との信頼関係が破壊する行為に当ると認められた場合には、契約の解除が認め
られる可能性が高くなります。

賃貸借の媒介をする宅地建物取引業者も、入居する借主に賃貸借の債務以外
の義務として、騒音・振動・悪臭をみだりに発生させない等が契約の特約に課せら
れている場合には、無催告解除等もあり得ることをよく説明しておく必要があります。
（このような特約は、通常の契約では常に課せられています。）

なお、同様の近隣トラブルで、そのトラブルの立証方法として参考になる事例を
紹介します。

飲食店を経営しているテナントが発生させる悪臭について、他の入居者が債務
不履行による損害賠償を請求し認められたケースでは、その損害を立証する際
の悪臭の認定について、複数の他の入居者の報告書を作成し、その報告書に
よってトラブルであると認定した事例もあります。

トラブルを立証する、その他の手段として。
・実際の迷惑行為について、日誌に記入するように日時、内容を具体的に記録
しておくこと。
・できれば動画、困難であれば画像や録音で実際の迷惑行為や騒音の状況を
記録しておくこと。

裁判所は、このような証拠をかなり重視してくれます。

隣人の迷惑行為と家主の責任。

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