宅建業者（売主）が不動産売買契約を結ぶ場合の特約の有効性

1　中古住宅販売の売買契約
（1）瑕疵担保免責約款
　　ア　買主が宅建業者の場合　有効
　　イ　買主が個人の場合
　　　（ア）瑕疵担保責任期間を目的物の引渡しの日から2年以上となる特約を結ぶことは有効。その他は無効。（宅建業法40条1項、同条2項）
　　（イ）買主に生じた損害を賠償する責任の全部を免除する特約は無効（消費者契約法8条1項5号）。ただし、瑕疵のない物に代えるか，又は瑕疵を修補する責任を負う約束をしていると、有効（消費者契約法8条の2第2号）。
　 （ウ）瑕疵のある箇所を具体的に特定して、その瑕疵については担保責任を負わないと約束することは有効。
この場合は「隠れた」瑕疵にならないから。