継続的売買契約条項⑦ 契約期間と中途解約条項
Ｑ 当社は，テナントビルの賃貸事業をしている会社ですが，今般，テナントから，契約書には，「公租公課は貸主が負担する。」と書かれているのに，共益費の内訳を見ると，公租公課や人件費が含まれているのはけしからん，と言われ面食らっています。そのような理屈は通るのですか？
Ａ そのような理屈は，通りません。
借地借家法32条1項本文は「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、・・・・・又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。」と規定していることから明らかなように，公租公課は，賃料の一要素になっているのです。 通常の建物賃貸借契約においては，「公租公課は貸主が負担する。」という条項を入れることが一般化していますが，これは，公租公課（固定資産税及び都市計画税のこと）は，不動産の所有者に課されるものですから，いわば当然のことを書いたにすぎません。
ですから，通常は賃料の中に公租公課は含まれて請求されていますが，むろん，共益費の中に含めてもかまいません。
また，人件費も同じことです。
通常，賃料は，次のような構成要素から成り立っていますが，公租公課も人件費も，賃料や共益費の要素になっているのです。
（１）純粋の賃料
純粋の賃料＝基礎価格に期待利回りを乗じて得た額
（２）必要経費
①減価償却費
➁維持管理費（維持費，管理費，修繕費等）
③公租公課（固定資産税，都市計画税）
④損害保険料（火災保険，機械，ボイラー等の各種保険）
⑤貸倒れ準備費
⑥空室による損失相当額
等
