３２ 誤解するなかれ，建築条件付き特約を
建物を壊し，廃材をその土中に埋め，その上に真砂土をかぶせて整地をすれは，一見美しく整った宅地です。
その宅地は，いうまでもなく，土中に廃材があるという「隠れた瑕疵」のある宅地になりますが，その所有者が，その瑕疵ある宅地を買主に売ったとしますと，買主には売主に対し，①瑕疵担保責任，➁債務不履行責任及び③不法行為責任を問いうること，はいうまでもありません。
ところで，その宅地を，買主が，すぐには利用しなかったことにより，瑕疵の存在に気がつかず，いたずらに時間のみ経過したとしますと，
①の瑕疵担保請求権を行使しうる期間は，買主が瑕疵ある事実を知った時から１年（民法570条，566条）しかなく，買主がいつまでも瑕疵の存在を知らないでいたとしても，通常の債権の消滅時効期間が経過すると，瑕疵担保請求権は時効で消滅します（最高裁平成13年11月27日判決）ので，私人間の売買契約の場合で10年（平成28年改正予定の新民法施行後は5年），宅建業者から購入した場合で5年が経過すると，瑕疵担保責任の追及はできなくなります。
➁の債務不履行責任も，同じです。
ところが，③の不法行為責任は，知った時から３年，知らなかった場合は２０年，追求することができるのです（民法724条）。
宅地を買って20年近く経って，家を建てることにして土を掘ったところ，廃材のあるのに気がついたという場合があれば，売主に不法行為の要件が整っている限り，不法行為責任が追及できるのです。
不法行為の要件とは，売主に「故意又は過失」があるときです。
故意とは，売主が瑕疵あることを知っていたであり，過失とは，知らなかったとしても知ることができたことをいいます。
瑕疵の存在を知ったのが，宅地を購入した後20年より後という場合，不法行為責任の追及はできません。
また，この期間が経過しておれば，瑕疵担保責任も，債務不履行責任も追及することはできません。
時効とは，時の経過の効果のことですが，言い得て妙というべきでしょう。
