不動産売買契約をクーリングオフできる場合

1，クーリングオフできる場合の要件
宅地建物取引業法（正しくは「宅地建物取引業法」）37条の2第1項柱書きは、
(事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等)について、
「宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所(以下この条において「事務所等」という。)以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主(事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。)は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除(以下この条において「申込みの撤回等」という。)を行うことができる。この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。」と規定しています。これが、いわゆる不動産売買契約におけるクーリングオフの規定です。
そして、次の各号のいずれかに該当する場合は、クーリングオフはできないものとしています。

2，クーリングオフができない場合
一　買受けの申込みをした者又は買主(以下この条において「申込者等」という。)が、国土交通省令・内閣府令の定めるところにより、申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げられた場合において、その告げられた日から起算して八日を経過したとき。

二　申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払つたとき。

3，クーリングオフの効果が発生する時とその後になすべき処置
同条第2項は、「申込みの撤回等は、申込者等が前項前段の書面を発した時に、その効力を生ずる。」、第3項は、「申込みの撤回等が行われた場合においては、宅地建物取引業者は、申込者等に対し、速やかに、買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭を返還しなければならない。」と規定しています。

4，特約の効果について
同条第4項は「前三項の規定に反する特約で申込者等に不利なものは、無効とする。」とされています。

5，クーリングオフの対象になる売買契約の場所について

宅建業法施行規則16条の5は、宅建業法37条の2第1項の国土交通省令・内閣府令で定める場所について、それは「次に掲げるものとする。」とされています。

一　次に掲げる場所のうち、法第三十一条の三第一項の規定により同項に規定する宅地建物取引士を置くべきもの

イ　当該宅地建物取引業者の事務所以外の場所で継続的に業務を行うことができる施設を有するもの

ロ　当該宅地建物取引業者が一団の宅地建物の分譲を案内所(土地に定着する建物内に設けられるものに限る。ニにおいて同じ。)を設置して行う場合にあつては、その案内所

ハ　当該宅地建物取引業者が他の宅地建物取引業者に対し、宅地又は建物の売却について代理又は媒介の依頼をした場合にあつては、代理又は媒介の依頼を受けた他の宅地建物取引業者の事務所又は事務所以外の場所で継続的に業務を行うことができる施設を有するもの

ニ　当該宅地建物取引業者が一団の宅地建物の分譲の代理又は媒介の依頼をし、かつ、依頼を受けた宅地建物取引業者がその代理又は媒介を案内所を設置して行う場合にあつては、その案内所

ホ　当該宅地建物取引業者(当該宅地建物取引業者が他の宅地建物取引業者に対し、宅地又は建物の売却について代理又は媒介の依頼をした場合にあつては、代理又は媒介の依頼を受けた他の宅地建物取引業者を含む。)が法第三十一条の三第一項の規定により同項に規定する宅地建物取引士を置くべき場所(土地に定着する建物内のものに限る。)で宅地又は建物の売買契約に関する説明をした後、当該宅地又は建物に関し展示会その他これに類する催しを土地に定着する建物内において実施する場合にあつては、これらの催しを実施する場所

二　当該宅地建物取引業者の相手方がその自宅又は勤務する場所において宅地又は建物の売買契約に関する説明を受ける旨を申し出た場合にあつては、その相手方の自宅又は勤務する場所

6，クーリングオフの方法（申込みの撤回等の告知)
同施行規則16条の6は、「法第37条の2第1項第1号の規定により申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げるときは、次に掲げる事項を記載した書面を交付して告げなければならない。」と定め、書面に記載すべき事項を、具体的に（内容は省略）定めています。