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菊池捷男

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菊池捷男(きくちとしお)

弁護士法人菊池綜合法律事務所

コラム

通常損耗について、原状回復を約する条項の有効性

不動産法(賃貸借編)

2017年10月12日

最高裁判所平成17年12月16日判決は、
1 一般論
「建物の賃貸借においては,賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は,通常,減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。そうすると,建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは,賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから,賃借人に同義務が認められるためには,少なくとも,賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか,仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には,賃貸人が口頭により説明し,賃借人がその旨を明確に認識し,それを合意の内容としたものと認められるなど,その旨の特約(以下「通常損耗補修特約」という。)が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。」と、
一般論を述べた後、

2 特約の内容
 特約の内容が「賃借人が住宅を明け渡すときは,住宅内外に存する賃借人又は同居者の所有するすべての物件を撤去してこれを原状に復するものとし,本件負担区分表に基づき補修費用を被上告人の指示により負担しなければならない。」との規定及び次のような「負担区分表」や、その説明だけでは、有効な通常損耗補修特約はなかったと判示しております。

3 負担区分表
(1)項目欄
なお、「負担区分表」の内容は、
補修の対象物を記載する「項目」欄,
当該対象物についての補修を要する状況等(以下「要補修状況」という。)を記載する「基準になる状況」欄,
補修方法等を記載する「施工方法」欄
及び
補修費用の負担者を記載する「負担基準」欄
から成る一覧表によって補修費用の負担基準を定めたもの、

(2)項目欄の内容
その内容は、例を挙げると、
「襖紙・障子紙」の項目についての要補修状況は「汚損(手垢の汚れ,タバコの煤けなど生活することによる変色を含む)・汚れ」,
「各種床仕上材」の項目についての要補修状況は「生活することによる変色・汚損・破損と認められるもの」,
「各種壁・天井等仕上材」の項目についての要補修状況は「生活することによる変色・汚損・破損」というものであり,
いずれも退去者が補修費用を負担するものとしている。
また,
本件負担区分表には,
「破損」とは「こわれていたむこと。また,こわしていためること。」,
「汚損」とは「よごれていること。または,よごして傷つけること。」
であるとの説明がされている。

4 最高裁判決の結論
 要は、このような条項や「負担区分表」が書かれているというだけでは、「本件契約を締結するに当たり,通常損耗補修特約を認識し,これを合意の内容としたものということはできないから,本件契約において通常損耗補修特約の合意が成立しているということはできない」と判示しているところです。

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