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菊池捷男

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菊池捷男(きくちとしお)

弁護士法人菊池綜合法律事務所

コラム

建築 自宅の建築請負契約を一方的に解除した注文主の違約金の額

建築

2014年12月11日

建築業者と消費者の間で,自宅の建築請負契約を締結した後,注文主から一方的に契約を解除したとき,いくらの金額の損害賠償請義務を負うか?

 この契約は,消費者契約法が適用になる契約です。すなわち,業者と消費者との契約は,消費者契約になりますので,消費者契約法の適用を受けます。
その9条1号は,違約金を定める場合は,平均的な損害の額を超える部分については無効とすると規定しています。

千葉地裁平成16年7月28日判決は,「施主の都合で契約を解除するときは施工業者に対し請負代金額の20%に相当する違約金を支払わなければならない」との請負契約約款に基づき,請負業者から施主に対して違約金約400万円の支払いを請求した事件で,裁判所は,平均的損害の金額は,請負業者が主張立証責任を負うとし,違約金の具体的算定根拠を明らかにしないため,事業者の平均的損害は,既に支出した費用相当の10万円を超えないものとして扱うほかなく,それを超える違約金条項は消費者契約法第9条第1号により無効であると判示しました。

東京地裁平成18年6月12日判決は,施主が建築業者に対して,ログハウスの建築請負契約の解除及び損害賠償額の予定条項が消費者契約法第9条第1号違反であることを主張して,支払済みの金銭の返還を求めた事案です。契約約款には「施主は諸般の事由によりこの契約を解除することができる。但し,施主は業者に対して建築請負金額総額の3分の1又は施主の解除により生じた業者の損害金額のいずれかのうち大なる金額を賠償しなければならない」と定められていました。裁判所は,⑴の裁判例と同様に,平均的な損害については条項の有効性を主張する事業者側が立証責任を負うとし,履行の着手前に解除した場合,公図取得料,交通費,土地登記簿謄本の取得費用等が平均的な損害として認められると考えられ,合計しても10万円を超えないことは明らかであり,約款の条項は10万円を超える限度で無効であると判断しました。

 消費者契約補が施行される前は,違約金を20%と定める例もあり,認められていましたが,消費者契約法が施行された後は,平均的損害を支払えばよいということになり,その平均的損害の立証が事業者にあるとされたところから,実際のところは,契約書に貼付した印紙税の業者負担部分のほかは,前記東京地裁が具体的に挙げている実費程度の費用しか請求できないことになっているのです。

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