結ぶべきは、賃貸借契約か使用貸借契約か？
１，貸主の地位が、甲から丙に移転すると、敷金返還請求権の債務者も、また、移転する
貸主を甲、借主を乙とする不動産賃貸借契約における、目的物である不動産を、甲から丙に移転すると、甲乙間の不動産賃貸借契約上の貸主甲の地位が、買主丙に移転しますが、その結果、貸主は丙、借主は乙ととなり、元の不動産賃貸借契約の当事者は、丙（貸主）と乙（借主）になります。
図示
① 甲（貸主）、乙（借主）間の不動産賃貸借契約 →
② 不動産が甲に 丙に移転 →
③ 丙（貸主）、乙（借主）間の不動産賃貸借契約
この結果、①の不動産賃貸借契約で、乙が甲に預託した敷金についての、甲の敷金返還債務は、丙に移転します。
すなわち、敷金返還請求権の債務者が、甲から丙に移転するのです（判例・通説）。
２， 借主が変わっても、新たな借主が、敷金返還請求権を取得するものではない
貸主を甲、借主を乙とする不動産賃貸借契約における、賃借権（借地権又は借家権）を、乙から丙に譲渡する（民法６１２条により甲の承諾が必要）と、不動産賃貸借契約は、貸主甲と借主乙間の不動産賃貸借契約になります。
図示
① 甲（貸主）、乙（借主）間の不動産賃貸借契約 →
② 乙が賃借権を丙に譲渡する（貸主甲の承諾は必要。民法６１２条） →
③ 甲（貸主）、丙（借主）間の不動産賃貸借契約
この場合は、特約が結ばれない限り、①の不動産賃貸借契約上の甲の敷金返還債務が、丙に移転することはありません（（最高裁昭和53年12月22日判決判例タイムズ377号78頁）。
この判例は、賃借権の譲渡が行われた場合には、「敷金交付者（旧賃借人）が、賃貸人との間で敷金をもって新賃借人の債務不履行の担保とすることを約し、又は新賃借人に対して敷金返還請求権を譲渡するなどの特段の事情のない限り、右敷金をもって将来新賃借人が新たに負担することとなる債務についてまでこれを担保しなければならないものと解することは、敷金交付者にその予期に反して不利益を被らせる結果となって相当ではなく、敷金に関する敷金交付者の権利義務関係は新賃借人に承継されるものではないと解すべきである」と判示しているところです。
