サブリース契約をめぐる問題②　国交省の賃貸住宅管理業の登録制度の狙い

　サブリース契約をめぐる問題①で、サブリース業者が、いくら家賃額を保障すると約束してくれたとしても、経済事情の変化ににより、当該家賃額が不相当になった場合は、サブリース業者から、建物の賃貸人に対し、家賃減額請求ができることの判例の紹介をしましたが、このような判例の存在は、一般の多くの人はご存じではありません。

　かくては、家賃保証が絶対に守られると信じて、建物を建築し、これをサブリース業者に賃貸した人は、場合によって、家賃が減額されるリスクを、独り負うことになります。

　そのようなリスクは、事前に知らせておかなければ、建物所有者を守り、ひいては健全なサブリース業を育てることはできません。
そのため、国交省は、平成23年に、「賃貸住宅管理業の登録制度」を創設しましたが、（広島大学名誉教授の肩書きを持ち、企業の関する立法の経緯を詳しく知る、後藤紀一弁護士の話すところでは、）ここでいう「賃貸住宅管理業」というのは、サブリース業を想定した用語なのです。
この運用規則は、平成28・9・1から改正されたものが施行されています。

その内容は、多岐にわたっていますが、サブリース業者に対し、「契約締結前において、将来の借り上げ家賃の変動に係る条件を書面で交付し、重要事項として説明すること」を義務付ける一項があります。
といっても、この内容は、具体的ではありません。

しかしながら、建物所有者とサブリース業者間の建物賃貸借契約の内容が、不明確である場合で、建物所有者が家賃減額請求を受けるなど不測の損害を受けたときは、サブリース業者の重要事項告知義務違反となる場面が多くなってくると思われます。

そのような法的判断を通して、これまで家賃保証約束があるのに、家賃減額請求に一方的に泣いてきた建物賃貸人が、サブリース会社に損害賠償請求ができる場面が増えてくるものと思われます。