結ぶべきは、賃貸借契約か使用貸借契約か？
Ｑ
当社は、戸建て住宅やマンションの専有部分の賃貸を業とする会社ですが、消費者との間に建物賃貸借契約を結ぶ際、消費者が契約開始より１年未満で解約する場合の違約金として賃料の２か月分を頂くようにしたいと考えていますが、有効ですか？
Ａ
東京簡易裁判所平成２１年８月７日判決は、建物賃貸借契約で、 賃貸借開始より１年未満で解約する場合に違約金として賃料の２か月分を支払うと定めた特約の有効性について、次のように判示し、１か月分のみを有効と判示しました。
同趣旨の裁判例は、同裁判所平成２１年２月２０日判決もありますので、違約金１か月というのが相場ではないかと考えます。
判決理由は次のとおりです。
「本件契約は，事業者たる被告と一般消費者である原告との間の消費者契約に該当する（消費者契約法２条３項），一般の居住用マンションの賃貸借契約である。賃貸借契約において，賃借人が契約期間途中で解約する場合の違約金額をどのように設定するかは，原則として契約自由の原則にゆだねられると解される。しかし，その具体的内容が賃借人に一方的に不利益で，解約権を著しく制約する場合には，消費者契約法１０条に反して無効となるか，又は同法９条１号に反して一部無効となる場合があり得ると解される。
途中解約について違約金支払を合意することは賃借人の解約権を制約することは明らかであるが，賃貸借開始より１年未満で解約する場合に違約金として賃料の２ヶ月分，１年以上２年未満で解約する場合に違約金として賃料の１ヶ月分を支払うという本件契約上の違約金の定めが，民法その他の法律の任意規定の適用による場合に比して，消費者の権利を制限し又は義務を加重して，民法１条２項の信義則に反し消費者の利益を一方的に害するものとして一律に無効としなければならないものとまではいえない。
しかし，途中解約の場合に支払うべき違約金額の設定は，消費者契約法９条１号の「消費者契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し，又は違約金を定める条項」に当たると解されるので，同種の消費者契約の解除に伴い当該事業者に生ずべき平均的な損害を超えるものは，当該超える部分につき無効となる。これを本件についてみると，一般の居住用建物の賃貸借契約においては，途中解約の場合に支払うべき違約金額は賃料の１ヶ月（３０日）分とする例が多数と認められ，次の入居者を獲得するまでの一般的な所要期間としても相当と認められること，被告が主張する途中解約の場合の損害内容はいずれも具体的に立証されていないこと（賃貸人が当然負担すべき必要経費とみるべき部分もある），及び弁論の全趣旨に照らすと，解約により被告が受けることがある平均的な損害は賃料の１ヶ月分相当額であると認めるのが相当である（民事訴訟法２４８条）。そうすると，被告にこれを超える損害のあることが主張立証されていない本件においては，１年未満の解約の場合に１ヶ月分を超える２ヶ月分の違約金額を設定している本件約定は，その超える部分について無効と解すべきである。このことは，原告が本件契約時に礼金として賃料１ヶ月分相当の１５万３０００円を支払っていること，解約予告期間として最大で２ヶ月が設定され，本件でも２月９日の予告日から解約日３月３１日まで５０日間の猶予があったことを併せ考慮すると，解約時における賃貸人，賃借人双方の公平負担の観点からも妥当な結論であると解する。
したがって，被告が請求しうる違約金額は，賃料の１ヶ月分である１５万３０００円の限度と解するのが相当である。」
