不動産　共益費の定め方

Ｑ　今般，当社は，テナントビルを建築し，賃貸事業を始めることにしたのですが，賃料と共益費用を，どのような基準で分ければよいのでしょうか？

Ａ
１，テナントが支払う金額は，共益費込み賃料（純粋の賃料＋経費）か，賃料＋共益費が多いと思いますが，共益費は，契約によって異なりますので，一義的に決まっているものではありません。
　不動産鑑定評価基準（昭和３９年土地鑑定委員会の国土庁長官に対する答申により制定）では，新規賃料の鑑定評価の方法の一つに，積算法があり，この方法では，テナントから支払われる金額を，純粋の賃料と必要経費に分ています。そして，これらは，次の算式で試算賃料が出されます。
（１）純粋の賃料
　純粋の賃料＝基礎価格に期待利回りを乗じて得た額
（２）必要経費
①減価償却費
➁維持管理費（維持費，管理費，修繕費等）
③公租公課（固定資産税，都市計画税）
④損害保険料（火災保険，機械，ボイラー等の各種保険）
⑤貸倒れ準備費
⑥空室による損失相当額
の合計額
（３）純粋の賃料＋必要経費＝試算賃料

２，共益費は，試算賃料のうちの必要経費の全部又は一部を，適宜共益費の名で分離している金額になります。
その分け方，すなわち共益費の算出方法に，ルールはありません。結局のところ，個々の契約によって異なります。必要経費の全部を共益費にすることもあれば，共用部分の経費のみを共益費し，専用部分の経費は，賃料に含めるなどもあります。