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菊池捷男

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菊池捷男(きくちとしお)

弁護士法人菊池綜合法律事務所

コラム

不動産 売買物件の確認の必要性

不動産

2014年2月24日

1,現地で確認
①売買物件を現地で確認する場合,曜日を代えて複数回行くことは必要です。
日曜日に現地に行ったときの様子と,別の曜日に行った時の様子が,騒音・粉塵・臭気・交通量等が大きく異なるということもあります。
➁面積の確認,方位,接道状況,私道の場合の権利関係,近隣の居住者,特に境界標の確認と紛争の有無の確認は重要です。面積については測量図の交付を受けるか,自らメジャーを持参して実測してみることです。
道路(官有地)と民有地との境界の画定(いわゆる官民査定)がなされておれば,境界標が設置されています。
建物については,登記内容と異なる場合もあり,気をつけてみるべきです。
未登記建物がある場合もあります。占有者の確認と賃借人がいる場合の居抜き売買の場合は,賃貸借契約書や賃料支払い状況,賃借人の建物使用状況を確認することも重要です。
会社の工場の売買契約を結んだが,工場の一部を住居にしていた者が現れてもめたケースもあります。

2,法務局備え付けの地図,公図,地積測量図,建物図面

3,登記された他人の権利の調査
抵当権などの担保権,地役権などの用益権,差押えなどの,不動産にかかる負担は登記簿を閲覧すると分かりますが,借地権は登記されなくとも,現地に建物があり,建物の登記がされているときは買主に対抗できますので,現地確認が大切です。

4,建築制限などの調査
これは市町村役場で確認することができます。宅地建物取引主任者が作る重要事項説明書でも,漏れがあることがあり,買主自身が役場に行ってみることが大切です。とくに,区画整理事業の対象になっている土地について,宅建業者が見落としトラブルになったケースが結構あります。
確認するものは,
①都市計画図・・・都市計画区域,用途地域等の地域・地区,都市計画施設(公園,道路,緑地等),市街化開発事業(土地区画整理事業,市街地再開発事業),建ぺい率,容積率などが書かれています。
➁道路台帳,道路図面・・・道路の幅員が分かります。
などです。

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