店舗等賃貸借契約と、通常損耗分についての原状回復

　1　原状回復規定
店舗や事務所等居宅以外の使用目的で結ばれた賃貸借契約書に、
第○条（原状回復義務）　賃借人は賃貸借契約が終了したときは、賃借人の費用で賃借建物に加えた造作その他を撤去し、賃貸借契約締結時の原状に回復しなければならない。
という趣旨の規定がある場合、賃借人の義務の範囲が問題になります。
具体的に言えば、賃借人が使用したことによる通常損耗分まで、賃借人の責任で回復する義務があると言えるのかが問題になるのです。

2　東京高判平成12年12月27日
　同判決は、本件原状回復条項は，前記のような文言の内容に照らして，造作その他の撤去にとどまらず，賃貸物件である本件建物を本契約締結時の原状に回復することまで要求していることが明らかであるとして，賃借人に対し，賃貸人から本件建物を賃借した時点における原状に回復する義務を課したものと解するのが相当であると判示しました。
この判決は、通常損耗分まで賃借人に原状回復義務を課しているのです。

3　大阪高判平成18年5月23日
同判決は、上記条項は，その文言に照らし，賃借人の用途に応じて賃借人室内諸設備等を変更した場合等の原状回復費用の負担や一般的な原状回復義務について定めたものであり，この規定が，賃借人が賃貸物件に変更等を施さずに使用した場合に生じる通常損耗分についてまで，賃借人に原状回復義務を認める特約を定めたものと解することはできないとしました。この判決は、上記の条項だけでは、通常損耗分まで賃借人に原状回復義務を課しているとはいえないというものです。

　　　4　条文の書き方次第
上記2つの高裁判決は、相反する内容に見えなくもないのですが、両者に共通することは、原状回復を定めた特約は有効だということです。
両判決が結論を異にしたのは、契約文言の明確性の違いです。
ですから、通常損耗分についても、賃借人が原状回復義務を負うことを明確にしておけば、賃借人は、その義務を負うことになります。
店舗等の賃貸借契約は、居住用建物賃貸借契約の場合と違って、消費者契約法の適用を受けることはないので、いかに賃借人に不利な内容であっても、消費者契約法を根拠に無効とされることはないからです。
条文としては、例えば，①「賃借人は、建物賃貸借契約終了の際は、通常損耗分を含めて、賃借建物を原状に回復する義務を負う。」
などと書くのがよいでしょう。