相続　178　相続財産の調査方法②　土地上の権利

土地上の権利（借地権・使用借権）の調査方法
1　把握し難いところがある
これは、土地の所有者側からも、借地権者側からも、把握しておかねければなりません。
借地権の多くは登記をしておらず、使用借権は登記ができませんので、これらは登記簿謄本で把握できるものではありません。固定資産税の納税通知書にも、固定資産評価証明書にも、書かれていません。

2　土地の所有者と建物の所有者が異なる場合
借地権や使用借権は、土地の所有者と建物の所有者が異なる場合に発生しますので、注意深く、この点を調べねければなりません。

3　契約書
その後は、契約書で調べることになりますが、契約書を取り交わした後、契約内容（特に、賃料額）が変わっている場合がありますので、その点の調査も必要です。契約書がない場合もりますので、契約内容の把握は困難になりますが、必要です。

4　評価
⑴　通常の借地権は、
更地価格×借地権割合＝借地権の価格
更地価格×（1－借地権割合）＝底地価格
になりますが、
⑵　定期借地権の場合は、
その種類・内容により、さらには残存期間や賃料などにより、これらの価格が違ってきます。
⑶　使用借権は、相続税法上では0評価ですが、遺産分割協議の場合は、違った評価になる場合もあります。