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家族信託

2020年12月31日 公開 / 2021年1月4日更新

テーマ:家族信託は土地境界の明確化から始めよう!

コラムカテゴリ:法律関連

コラムキーワード: 家族信託 費用遺言書 書き方相続対策

土地境界が明確に登記さていなかったため、子・孫に大きな
     迷惑が

 その1

このコラムは不動産取引に関した事例で、私がいままでのセミナ-で使
用した資料の一部を掲載します。
(親が生存しているときに、親が認知症になる前に家族間で確認し、家
 族信託等の考え方を話し合っておけばよかった問題。
 先に死にゆく者の責任問題でもある。)

問題の具体例 1 
<松本市のある地域の、登記されている公図の大きさと登記事項証明書
 の地積が明らかに大きく異なっていた実例>
(添付画像参照 : 公図の地番282の大きさと登記事項証明書の地積
          611㎡を、他の地番と比較してみると、地番282が
          明らかに異常な登記地積となっていることからの
          問題)


公図と比較して地積が異常

1)画像地域を宅地開発しようとして登記状態を確認したところ、この
  問題に直面した。
2)地番282を目測してみても、登記地積の約2/3くらいである。
3)地番282の所有者(相続により取得)はこの実態を知らずに相続して
  いた。(亡くなった父親もおそらく知らなかったと推測する)
4)地番282の所有者はこの土地売却資金をもとに、自宅の新築を計画し
  ていたが、売却価格の大幅減少により、新築計画を断念せざるを得
  ない結果となってしまった。
5)実質的な相続財産の大差が判明した後、これが相続財産の多い少な
  いの争族にならなかったことは、不幸中の幸いであった。
6)このような大きな登記の地積差が生じた推定原因については、後日
  のコラムで説明する。

問題の具体例 2 
<松本市のある地域の、公図の形状と住宅地図の形状(実際のコンクリ
 -ト境界識位置からの形状)が異なっている実例>
(添付画像参照 : 登記されている公図地番1392-11の非直線形状
          (曲線部あり)部分があるが、住宅地図区画(月
          極駐車場Pの右の区画)の形状-----実際のコンクリ
          -ト境界識が設置されている形の現状-----は直線
          形状となっていることに起因する問題。)

現地境界と公図の違い

1)地番1392-11土地所有者が高齢痴呆症となってしまったので、長男は
  介護施設へ移住させようと、父親所有の住宅地を売却して、その入
  所必要資金の一部に充てようとした。
  (長男と父親の間には成年後見契約が締結・公証化されていたの
  で、長男による売買契約は可能。)
2)住宅地の購入希望者が現れ、正式な売買契約書類を作成する段にな
  って、公図の土地形状が現地形状と大きく異なることが判明。
3)土地売主の長男は、形状違いまたは境界識設置位置について、父親
  からは何も知らされておらず、ましてや、痴呆症となってしまった
  父親に対して、境界位置を確かめる術が無い状態。
3)ところが、買主は現状の登記のまま売買契約を締結をすることを拒
  否し、公図の修正を求めてきた。
4)公図の状況確認を進めてみると、近隣他区画も公図と現地形状が異
  なっている実態があることもわかってきた。
  つまり、地番1392-11だけの形状修正にとどまらない(地番1392-11
  を修正すると、その隣地、さらに隣地へと修正必要が積み重なって
  くる)問題の存在が明らかになってきた。
  さらに、隣接土地所有者らは境界識の位置確認・公図登記変更に難
  色を示してきた。(登記費用も発生してくることもあり、拒否)
5)こうした実態を知った買主は、売主の足元を見たのか、売買価格の
  大幅値下げを要求してきた。
  長男は父親入所資金調達の必要上、やむなく値下げに応じざるを
  得ない状態となってしまった。

この記事を書いたプロ

堤守

シニアに必要な相続対策「家族信託契約」のプロ

堤守(有限会社ツツミ宅建事務所)

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