離婚時の不動産、名義をどうする？

2013年1月19日公開 / 2013年1月26日更新

テーマ：離婚

コラムカテゴリ：住宅・建物

こちらのコラムでも何回も書いていることですが
相変わらずご相談が多いので、改めて書きますね。

離婚時に、夫が家を出て行き
妻と子供が残る。というパターンです。

その中で離婚協議の中で多いのは、夫が引き続き
住宅ローンを払っていくというもの。

住宅ローンが払い終わったら、名義は妻（若しくは子供）に移動する
なんていう、とんでもない約束をしているものもあります。

おそらくこのような状態にするのは、かなり不利な状況の
中で離婚が成立するからだと思われます。

いろいろ書くと複雑になるので、少し整理して書いていきます。

パターン1
夫：転居
妻、子供：引き続き居住
住宅ローン：夫が払っていく
不動産名義：離婚時に妻に移動

コレはアウトです。
銀行の住宅ローン契約書には、「住宅ローン返済中の名義変更禁止」と
書いてあるからです。
禁止事項に触れれば、一括返済を要求されることもあります。

パターン2
夫：転居
妻、子供：引き続き居住
住宅ローン：夫が払っていく
不動産名義：ローン完済時に妻に変更

コレもアウトです。
有責配偶者からの離婚でもせいぜい慰謝料は数百万です。
ローンが払い終わった不動産は何千万の価値があるでしょうか？
何千万の価値があるものを贈与すれば、当然贈与税がかかります。
あげたほうも、貰ったほうも連帯納付義務があるので、誰かが払わなければいけません。
そもそも、住宅ローンを長年払うということは、数千万円のお金を
支払うことになる訳ですが、離婚による財産分与や慰謝料は
数千万円にもなるでしょうか？

パターン3
夫：引き続き居住
妻、子供：転居
住宅ローン：夫が払っていく
不動産名義：夫

銀行や贈与税のことを考えればこれが一番良いのですが
問題があります。
夫が再婚する際に、元の妻と暮らしていた家に
新しい妻が喜んで住むか？という問題です。

パターン2の場合もパターン3の場合も
万が一ローン返済中に、お亡くなりになった際
相続することになります。

相続人は、既存の子供、再婚した子供
再婚した妻です。
元の妻は相続人に入りません。

バトルが起こることは容易に想像がつきますね。

では、どうすれば良いのか？

ズバリ、「売却して精算する」です。

離婚は婚姻生活を精算するということですから
婚姻中に築き上げた財産は分配して精算をすることが
最も良い解決方法です。

勿論二人でき築き上げた財産がマイナスなら
負担しあわなければいけないという事です。

「住んでいる環境を変えたくない」
「引っ越せば家賃がかかる」
「働けない」

というのは理由になりません。

財産の精算を考えた後に、有責配偶者の責任はいくらなのか？を検討する。

これが正しい考え方です。

そうそう
パターン4
夫：転居
妻、子供：引き続き居住
住宅ローン：妻が借入れして払っていく
不動産名義：妻

どちらかというと、売買ですね。
但し、現実的にこの選択を出来る方は非常に少ないです。

離婚の際に楽な選択をしてしまいがちで
弊社にも、ご相談が寄せられますが
前述した通りで、抜け道はありません。

離婚の際には、財産も精算。

鉄則です。

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