再建築不可物件の不動産の特徴は？

再建築不可物件は、現存する建物が無くなってしまえば、新しい家を建てることができません。そのため自然災害などによって被るリスクは高いものの、安価に手に入れることができるため、セカンドライフや収益物件としての活用に向いています。
そして再建築不可という特徴はあるものの、住宅自体に手を施せないとうわけではありません。接道義務違反の部分を改善し再建築可能にする、またはリフォームによって改修を施すなど、不動産としての資産価値を高める手段は残されています。

そもそも再建築不可物件とはどのような不動産を指すのか？

再建築不可物件とは、一言でいうならば「新しい住宅を建てることができない土地」のことです。どのような理由にせよ、現存する建物が無くなってしまった場合、再建築をすることはできないのです。

では、どうして再建築ができないのでしょうか？最も多いのは、建築基準法に定められている「建築物の敷地は道路に2ｍ以上接していなければならない」という条件を満たしていない場合です。

そのため建築基準法が設けられる以前に、建てられた住宅においては、「道路に面していても間口が2ｍ未満」「道路として認められない道に接している」場合には、いったん現在の住宅を取り壊してしまえば、再建築が認められないというのが現状です。

不動産として活用できる余地はあるのか？その特徴とは？

再建築が不可能だというだけで、不動産として活用ができなくなるわけではありません。一般的な不動産と比較をすれば、安価に手に入るため、新婚や定年後のご夫婦のセカンドライフの場としての活用も見られます。

また安価に手に入る点から、賃貸物件としては高い利回りが見込めます。近隣相場よりも家賃設定を安く設定することで、差別化を図ることができ、高い入居率が期待できるメリットもあります。そのため現状の建物が、どのくらいの利回りで、この先どれだけの期間、どれほどの収益をもたらしてくれるのか？を考えた時に、十分な勝算が見込めるのであれば、検討する余地が出てきます。
ただし万が一、火災や地震などの理由で、住宅が焼失や倒壊をしてしまった場合でも、新しい家を建てることができません。そのためメリットがある反面で、大きなリスクを抱えることにもなります。

また、購入者側からすると、住宅ローンが適用されないケースが多いため、売主としても買い手がつきにくいという面も考慮しなければいけません。

再建築不可物件の不動産としての価値を高める方法とは？

「再建築不可」だからと言って、改修や修繕が施せないわけではありません。物件によって事情が異なるため、対応策は変わってくるものの、一般的には2つの方法で、不動産としての価値を高めることができます。

まず1つ目は、再建築可能な物件にするという方法です。接道義務を満たしていない場合には、近隣との状況を加味し、計画や交渉を行うことで、再建築可能な物件へ蘇らせることもできます。
そして2つ目は、リフォームをするという方法です。何もわざわざ新築にしなくても、価値がないというわけではありません。耐震補強やリフォームによって、十分市場価値が見出せるケースもあります。

リフォームなどにより、住環境を整えれば自分たちの住まいとしてだけでなく、賃貸物件として家賃収入を得るなど、不動産投資物件として活用することもできます。
再建築不可物件は、近隣の通常の物件に比べて安い価格で購入できるので、比較的、高い利回りを期待できるのも大きなポイントです。