再建築不可物件を更地にするとどうなる？

2016年2月3日

コラムカテゴリ：住宅・建物

再建築不可の場合、更地にしてしまえば、家を建てることができなくなります。そのため、いくら築年数が経過していても、リフォーム再生という道が残されていた場合でも、更地にしてしまうことで売却という手段も難しくなってきます。

隣接地の購入やセットバックが適用される土地の場合には、更地からの建て替えも有効となります。しかし一般的には、更地からの有効な活用は形勢が不利になるといっても過言ではありません。

再建築不可物件を更地にすると思わぬ事態に見舞われる？

再建築不可とは、家を新築することができない土地のことです。接道義務の制約がなかった時代に建てられた物件が、解体されて更地になってしまうと、現在の建築基準法が適用され、新築ができなくなります。

しかし「どうせ新しい家が建てられないのだから、更地にしてしまおう」と安易な決断をしてしまうと、思わぬ事態が待ち受けています。

あまり知られていませんが、固定資産税は、住宅が建っていることで、住宅用地にかかる特例措置を受けています。そのため更地になってしまうことで、固定資産税が大きく跳ね上がってしまうのです。

売却などの予定はないのに、建物だけをとりあえず解体！と、更地にしてしまえば、翌年から固定資産税の負担が膨らんでしまいます。

更地後の有効な活用方法とは？売却や駐車場利用は可能？

新築ができない更地の土地は、築古物件が建っているよりも、売却が難しくなるケースが多くなります。

既存の建物が建っている状況であれば、いくら築年数が古くても、広さや間取りを変えずにリフォーム再生できる可能性が残されていました。しかし完全に更地にしてしまうことで、売却という最終手段さえも難しくなってしまいます。
それならば建物を建てなくてもできる、コインパーキングなどの駐車場として利用できるのでは？と思います。しかし、そもそも道幅が狭い土地であるため、車が通れるスペースが確保できないという根本的な問題が出てきます。そのため最終的には、家庭菜園や畑として活用するなどの選択肢しか残されていないのが現状です。

セットバックにより敷地面積を減らしてでも建て替えする

道路に2m以上接していないのが原因であれば、隣接地を購入したりすることで、建て替えが可能になるケースもあります。再建築不可の問題は、隣接地と一体化させることで、解消できるケースが多くなります。

もちろんセットバック部分は、敷地面積から除外されてしまうため建築可能な面積も小さくなってしまいます。しかし建て替えをすることで、資産価値が格段に向上するため、敷地の状況によっては有効な方法として活用できます。

この記事を書いたプロ

戸建住宅から大型ビルまでの設計技術を持つ建築士

青沼理（青沼建築工房有限会社　一級建築士事務所）

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