不動産　売買目的物の心理的瑕疵

1　心理的瑕疵とは、
　心理的瑕疵とは，不動産の中に隠れている、「嫌悪すべき歴史的事実」をいいます。
裁判に現れた例としては、
・過去に火災や水害による被害
・指定暴力団組織が近隣に存在する
・宗教的施設の跡地に建てられた
・過去に井戸が存在し，埋め戻して建てられた
・火葬場やゴミ処理施設などの嫌悪施設が近在する
・登記簿謄本に記載された権利関係がややこしい物件
等です。

2　心理的瑕疵のある不動産について、売買契約を仲介しようとする宅建業者には、その事実を、説明又は告知するする義務があるか？
裁判例によれば、自殺，殺人事件，腐乱死体の発見等がありますが、それ以外には
・相当長期間にわたり性風俗営業がなされていた（福岡高判平成23年3月8日）
・売買された土地に産業廃棄物が埋設されていた（埼玉地判平成22年7月22日）
等があります。
これらは，特に売買で問題となったものであり，賃貸借にも同様に説明義務が課せられることになるのかは検討の必要があると思われます。

3　説明義務の対象は何か？
　基本的には、その説明を受けていれば，売買契約又は賃貸借契約を締結することはなかった可能性が高い，すなわち、売買契約又は賃貸借契約締結の可否を決する重要な判断要素たる事実とされます（大阪地判平成20年3月18日）。