不動産　4　瑕疵担保免責特約

1瑕疵担保免責特約が適用されない場合
売買契約の目的物に「隠れた瑕疵」があるときは、買主は売主に対し損害賠償請求などの瑕疵担保責任を追求することができますが、目的物に瑕疵があっても売主はその責任を負わない旨の瑕疵担保免責特約を結んでいる場合は、売主は瑕疵担保責任を負いません。

東京地裁平成15.5.16判決は、コンクリートがら等の地中埋蔵物が存在する土地は、買主にその撤去工事や地盤改良工事を強いることになるので、「隠れた瑕疵」になる、と判示した事例ですが、その売買契約の際、売主と買主間で、瑕疵担保免責特約を結んでいたため、その適用について争いになりました。
同判決は、民法572条が「売主は、・・・（瑕疵）担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実・・・については、その責任を免れることができない。」と規定していること、この規定は、知らなかった場合でも、知っていたと同視すべき重大な過失がある場合は、瑕疵担保免責特約の適用は排除されると判示して、売主に損害賠償を命じました。

2瑕疵担保免責特約がある場合の、重要事項告知義務
前記判決は、瑕疵担保免責特約を結んでいても、買主から地中埋蔵物の存在の可能性について調査があったときは、誠実にこれに関連する事実関係を説明すべき義務がある、とし、買主から地中埋蔵物の存在の可能性を質問されたときに、売主が、調査をしていなかったのみもかかわらず問題はないと解答したことを捉えて、告知義務に違反すると判示しました。