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青沼理

戸建住宅から大型ビルまでの設計技術を持つ建築士

青沼理(あおぬまおさむ)

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コラム

再建築不可物件の地価はやっぱり安いの?

通常の相場と比較をした際、再建築不可物件は5~7割程度の価格で取引されることが多くなります。築年数が経過していたり、土地の状況によっては地価が半値以下の状況も珍しくありません。
しかし土地の評価をする際には、トータルな評価額が必要になります。接道条件を満たしていないものであれば、どうすればクリアでき再建築可能になるのか?を検討し、それらの費用を合わせた上での適正評価の把握が必要になってきます。

再建築不可物件は通常相場の5~7割程度の価格で取引される

再建築不可物件は、地域や土地の面積、建物の状況によって異なりますが、通常の取引価格の50~70%が相場になります。そのため土地の固定資産税評価額も安くなるため、税金面での優遇も受けることができます。

東京23区でいえば、新築一戸建てが5000万円~、中古一戸建てが3000万円~が相場であることを考えれば、その半値程度が妥当です。築年数が経過していたり、事情によっては半値以下の1000万円程度で取引される土地も少なくありません。

再建築不可物件は、新しい建物を建てることができないため、土地に価値がないと思われがちです。しかし地価で破格ではあるものの、0円で取引される土地はないため、しっかりとした見定めが必要になります。

再建築不可でなくても旗竿地であれば地価は7割評価

道路から伸びる細長い敷地を通り、住宅に至るような形状の旗竿地の場合、たとえ建築基準法に定める接道義務を満たしていても、地下評価は7~8割程度が妥当とされます。

基準を満たしていても公道からのアクセスの悪さや、周辺を隣地に囲まれている敷地環境がマイナスに作用してしまいます。

いざという時に緊急車両の進入が難しくなってしまうことや、消防法により高い建物が建てられない場合があるため、購入者にもデメリットに映ります。

そのため「旗竿地+再建築不可物件」として認定されてしまえば、さらに評価が落ちてしまうのも納得できます。しかし、注意が必要なのは、旗竿地や再建築不可物件の場合、5~7、8割程度で売りに出されていても、その後の交渉によっては、さらに価格が下がってしまいます。

再建築不可物件は「なぜ再建築できないのか?」の確認が最重要事項

再建築不可物件を見る上では、「なぜ再建築ができないのか?」ということが最大のポイントとなりますので、何よりも優先してその内容を確認する必要があります。

建築基準法上の接道義務を満たしていない土地がほとんどではあるものの、都市計画法上の認可基準外であったり、その他の法令に違反している場合もあります。

そのため再建築不可の土地を評価する場合には、「まずどうすれば再建築可能になるのか」というアプローチが欠かせません。その際、どの条件をクリアさせれば良いのかを検討し、その費用を考慮した上で、トータルな評価額を出すことが大切です。隣接地の買収により接道条件をクリアできる場合などもその典型です。

結果次第では、評価額がプラスにもマイナスにも作用します。そのため正しく土地の事情を読み解き、地価を上げる方法を、専門家と一緒に模索してみることが有効な解決策となってきます。

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