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青沼理

戸建住宅から大型ビルまでの設計技術を持つ建築士

青沼理(あおぬまおさむ)

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コラム

再建築不可物件の担保価値はどう評価される?

再建築不可物件は、通常の土地と比較をした際、半値以下というケースが多くなります。しかし資産税評価が低くなるということが、相続対策などに有効ともされます。担保評価の低さから融資が受けにくいデメリット、税金面で優遇を受けることがメリット、どちらも存在します。
そのため購入に際してはどちらの要素も十分に理解をした上で、再建築不可という特殊な不動産を正しく取り扱うことが大切です。

相場よりも担保評価が低いことで受けられる恩恵

近隣の土地と比較をすると、再建築不可物件の場合には、土地の資産税評価が安くなります。そのため相続税評価や固定資産評価が低くなるため、税金面での恩恵が受けられます。そこで固定資産税評価によって決まる不動産取得税なども安くなるのです。

また一般的な土地の場合には、相続時には土地の評価は路線価格を基準に計算されます。しかし非道路や路地の場合には、評価が低いため、資産評価の圧縮を図ることができます。もちろん建物部分は、固定資産税評価になりますが、相続対策としても大きな効果が期待されます。

担保価値が低いことによって発生するデメリットとは?

担保価値が低いということは、メリット同様にデメリットも存在します。一般的には再建築不可物件の場合、担保評価が低いのが現状です。そのため住宅ローンがつきにくいという大きなデメリットがあります。

貸主である金融機関は、購入する不動産を担保として融資を行います。そのため万が一の際に、残債を回収可能だとされる不動産に貸し出しをするのが前提です。そのため売却の際に、買い手が付きににくく、換金の低さが問題として挙げられる再建築不可の土地は、担保能力が低いと判断されてしまいます。

目安としては、幅4m以上の一般道路に面している通常の不動産と比較をした際、土地の時価評価は半値以下が妥当とされます。そのため現実的には、融資をしてくれる金融機関はかなり絞られてくるため、購入時には、最低でも購入価格の半分以上の自己資金が必要になってきます。

担保価値がもたらすメリットはデメリットをカバーできるのか?

すぐに換金ができないため、担保評価が著しく低いとされる再建築不可物件。そのため融資がつきにくいという大きなデメリットが問題となります。

いざ売却に至っても相場の3分の1程度の価格に収まることも珍しくありません。また、火災や地震などにより焼失・倒壊してしまえば、ローンだけが残ってしまい、さらに売却へのハードルも上がってしまいます。

しかし、担保評価が低い分、投資用物件として活用したり、税金面での恩恵を受けることもできます。購入に際してはさまざまなリスクはあるものの、土地や建物の利用目的によっては、再建築不可物件が強みになるケースも出てきます。

そのため「再建築不可物件」=「担保価値が低い」=「利用価値がない」と思い込むのはチャンスを逃すことにもなりかねません。専門家などの正しい知識とアドバイスのもと、自分たちにとって最善の方法で不動産の活用を行うことが大切です。

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