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松井謙介

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松井謙介(まついけんすけ) / 不動産コンサルタント

日本住研

コラム

原野商法の禍根と現状の問題点の一考察②

2021年2月1日 公開 / 2021年3月1日更新

コラムカテゴリ:住宅・建物

 もともと原野商法とは、勧誘するお客さんの地域とはるか離れた土地が投機目的にされ、現地調査せず、飛びついて買う場合も多かったそうです。(土地神話の副産物?)
売る側にとっては好都合そのものだったのかも知れません。(遠方の地であれば調査される頻度は少なくなります)
 最低限、原野の存在する市町村に課税評価額取り寄せて確認(もしくは鑑定士、地元の不動産業者さん等に評価その他を)相談しておけば、売値とその土地の評価額の乖離も判るので騙されなくても良かったのかもしれません。
 原野商法が頻繁に行われた地域は北海道、軽井沢、栃木県那須地方、鳥取県・三重県の山間部等が多くそして各都府県へと及ぶとされております。
 ミネラル豊富な北海道等の湧き水を利用し、実用化できるとして原野を売りつける商法。しかし河川法に基づかない水利権は売買できず、大手飲料メーカーでさえ水源地を購入したとしても水源を利用しての成功例はまずはないのだそうです。土地の値上がりを確実と思わせる。土地が区画割に見せかけ分筆し、売りつける方法とか種々の手口があったみたいです。
 また山に金鉱脈があり、金の含有率が高いとか言って売りつける原野商法もあるという。もちろん鉱山会社も相手にしない普通の山。また、また、原野商法を仕掛ける人は牧場経営とか事業に失敗した人等が多いという。手っ取り早く荒稼ぎしょうと思ったのでしょうか?政府の対策は後手後手でいまだに外国人等を相手の原野商法が行われていたとは、驚くばかりです。

 相続する場合、全てを相続し、放棄する場合、全て放棄するのが基本です。
しかし、原野商法で取得した無価値に等しい原野を相続した時、「登記は任意である」ということに着目、事実上の法の抜け道を利用し、相続登記を免れる人がいるのだそうです。すなわち、今は相続が発生、放置しても登記は義務化されておりません。
 したがって土地を登記しないことで、税金、管理費等を、支払う必要がなくなります。今のところ、罰則もありません。
しかし、この結果生まれるのが所有者不明土地問題です。日本における所有者不明土地は九州の面積分(割合にして約2割)以上あるとされております。 所有者不明な土地は利用、活用ができなくなってしまいます。

手続きが面倒、土地面積が少ない、土地の評価額が低く使い道がない場合等、登記せず、放置される場合があります。原野も荒れ放題で景観も悪くなり、周辺地の地価が下がったりする等の問題があるのだそうです。また、公共事業用地事業地として活用しようにも利用が阻害される要因になることもあるそうです。
 話は、少しずれますが土地に限らずマンションの場合、長期的見地からかなりの老朽化が進むと管理費も維持のために値上げせざるを得なくなり、高齢者が増え,管理費等を滞納する人も出てマンション価格が下がり建て替えもできなくなると相続の際、所有権を放棄する人も出てきたりします。(全国的には現に発生)
 しかし、最近になって、政府に所有者不明土地問題対策(相続登記3年以内の義務。違反すると10万円以下の過料)の法改正の動きがみられます。
(法制審議会)
政府は3月に閣議決定の予定だとか。今国会で成立させ、その後、施行する予定なのだそうです。
 所有者不明土地問題の経済的損失は約6兆円(国土交通省)にのぼるそうですが、相続登記を法律施行により、義務化させ、罰則の過料があるものの一気に解決できるものでしょうか?今まで政府が放置してきた所有者不明土地問題を具体的にどうするかと現在抱えている不明土地対策に盛り込んでいるとは思いますが、今のところ具体的に見えてこない?義務化といえど遺産分割協議が整わなかったらどうするのか?政府案があるみたいですが、膨大な所有者不明問題の政府の取り組みは今、始まったばかりです。その行方を見守りたいと思います。
                                                                  ➂に続きます。
 


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