相続した不動産を名義変更するときの注意点

不動産の所有者が変わった場合に必要になってくるのが、不動産の登記上の所有者を
変更する名義変更手続きです。
不動産の名義変更が必要になるのは、不動産を売買するとき、不動産を相続したとき、
不動産を贈与したときが一般的なケースになるでしょう。
不動産の名義変更は、正式には「所有権移転登記」といい、不動産を所有している場合
に登記をしないと第三者にその権利を主張できないと民法で定められていますので、
相続により不動産を取得した場合でも名義変更の手続きは早めにしたいものです。
ご存知の方も多いと思いますが、民法の改正で令和6年4月1日より相続登記申請が義務
化されますので、不動産の所有権を取得した人はそのことを知った日から3年以内に移転
登記を申請しなければなりませんが、申請義務のある人が申請を怠った場合は10万円以下の過料が発生するなどの罰則規定がありますので注意が必要です。
ここでは遺産相続における不動産の名義変更手続きのフローを確認していきましょう。
名義変更手続きのおおまかな手順は以下の①～④の通りですが、遺言や遺産分割協議に
より相続人同士で不動産の相続が決まっていてなおかつ財産分与でも揉めていないケースではスムーズな名義変更手続きができると思います。
①必要書類の収集
②登記申請書の作成
③不動産の所在地を管轄する法務局にて登記申請
④登記完了後、登記識別情報などの書類を法務局から受領
また、一つの参考例として親が亡くなり、子が相続人となるケースにおいての相続不動産の名義変更に必要な書類は、以下の通りです。　　　　　
⑴亡くなった方（被相続人）の出生から死亡までの戸籍
⑵それぞれの相続人の現在の戸籍
⑶不動産を相続する相続人の住民票
⑷亡くなった方（被相続人）の住民票除票又は戸籍の附票
⑸法定相続以外の割合での名義変更は遺産分割協議書
⑹遺産分割を行っている場合は、各相続人の印鑑証明書
⑺対象不動産の固定資産評価証明書
この手続関係の書類では、亡くなった方（被相続人）の戸籍の取得が最も大変であり時間と労力を費やすことになります。
これは亡くなった方が仕事関係で転勤や引越が多い場合や家族関係が複雑な場合など戸籍の取得が容易ではないためです。
ただし、遠隔地の市区町村に戸籍謄本等を請求する場合は郵便小為替を同封の上、郵送で取得することができますので、わざわざ足を運ぶ必要はありません。
また、不動産の名義変更では私道の持分にも注意が必要です。
これは相続する不動産については固定資産税納税通知書のみで判断してはいけないということです。固定資産税の納税通知書には納税義務のない私道の持分は記載されていない
ために登記漏れになることが多々あるからです。
このような私道部分の登記漏れを防ぐ方法は名寄帳を取り寄せて確認することです。
名寄帳には私道の持分も記載されていますので、名寄帳で相続不動産を確認することに
よって私道部分の登記漏れを防ぐことができます。
このように相続不動産の名義変更は円満な相続で必要書類を揃えれば、決して難しい手続きではありませんので、専門家に頼らなくても手続きができると思います。
現在、相続による名義変更の登記にかかる登録免許税は、固定資産評価証明書の評価額の0.4％(1,000分の4)ですが、司法書士に登記を依頼するとその報酬も別途かかりますので、
相続人ご自身で相続不動産の名義変更手続きをすれば専門家の費用を削減することもできるのです。
ただし、不動産の相続税評価額や預貯金等の金額等により相続税がかるケースもありますので、その場合は相続の専門税理士に相談するのが、良いでしょう。