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青沼理

戸建住宅から大型ビルまでの設計技術を持つ建築士

青沼理(あおぬまおさむ)

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コラム

再建築不可物件の例外について

接道条件を満たさなければ、すべてが再建築不可物件として扱われるというわけではありません。都市計画区域および準都市計画区域内であれば、「2項道路」や「みなし道路」と呼ばれる例外規定が存在します。交通・防災上で問題がないと判断される場合には、建築許可がおりるケースも珍しくありません。

再建築不可物件が例外として建て替えを認められるケースとは?

建築基準法には、建築物は幅4m以上の道路に2m以上接道していなければならないと定められています。この接道要件を満たさない場合には、再建築が認められず、再建築不可物件として扱われます。

しかし、中には例外が存在します。たとえ4m未満であっても接道要件を満たすと判断される「2項道路」や「みなし道路」と呼ばれる道路があります。都市計画区域および準都市計画区域内にあり、昭和25年11月の段階で、すでに建物が立ち並んでいた幅4m未満の道路が該当します。

この場合には、道路の中心線から水平距離で2m後退させた線を境界線とみなすことで、建て替えを認められる緩和規定です。

何が基準で認められるのか?例外判定に用いられる要素

接道義務の例外要件として、安全基準による要素が大きくなります。敷地の隣に公園や空き地、緑地などの土地がある場合、特定行政庁が交通・防災上安全だと判断することで、建築審査会の同意が得られて、例外的に建築許可が下りるケースがあります。

なぜ空き地があると例外として認められるのでしょうか?

本来であれば、密集市街地においては車の行き来自体も難しく、緊急車両の移動や出入りが困難な場合が多いため、安全確保ができません。しかし、公園などの空き地が存在すれば、万が一の事態が起こっても、消防車などの緊急車両が救命活動や消防活動が行えるスペースが確保できると判断されるためです。

防火地域、準防火地域の特例はあるの?

防火地域とは、都市の市街地や主要駅の周辺、幹線道路沿いなど、多くの建物が密集する地域で、火災が発生することで被害が大きく広がる地域のことを言います。こういったエリアに建てる建物は構造などについて制限が設けられ、延焼防止対策を施す必要があります。
原則としてこういった防火地域では、鉄筋コンクリートや鉄骨鉄筋コンクリートといった火に強い耐火建築物が求められます。

準防火地域では、木造2階建てや平屋などは、隣から一定の距離内で延焼のおそれがある外壁などは防火構造にする必要があります。また、高さが2mを超える門や塀を不燃材料で覆うか、不燃材料でつくることが定められています。

なお、民法234条では、「建物を築造するには、境界線から五十センチメートル以上の距離を保たなければならない」としています。
建築基準法第65条では、「防火地域又は準防火地域内にある建築物で、外壁が耐火構造のものについては、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる」としています。

これらの解釈についてはさまざまで、問題も多く発生することが懸念されますので、専門家とともに確認することが必要です。

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