1口あたりのNAV価格から見る深堀り　REIT

2024年2月25日

テーマ：投資

コラムカテゴリ：お金・保険

熊本未来ファンドの2023年1月16日現在（1年前）ですが、組み入れ10位銘柄に日本ビルファンド投資法人(8951）が入っています。熊本では、NBF熊本ビルを所有していますね。

REIT比較した一覧を見て下さい。

NAV倍率に注目して下さい。1倍を下回っていますね。株式市況は活発ですが、REIT指数は下がっているのです。
株式市場のPBRは、資産評価を簿価で行うのに対して、REITのNAVでは時価評価で行う点が違いです。
両方とも1倍以下は、資産価格と比べて割安だという見方ですね。
日本ビルファンド投資法人(8951）2023年12月31日現在の1口当たりのNAV価格は606635円していますね。2月22日株価578000円です。株価をみると割安と言えますね。この場合、二つの事を考えなくてはいけません。一つは、理論的には、株価が1口あたりのNAV価格に近づいて上がってくるだろうという事ですね。しかし、理論的というのは、上場しているので、売る人が買う人より多いと株価は下がりますね。もう一つは、保有している物件の価格、賃貸価格などが下がり、1口当たりのNAV価格が今の株価に近づき下がってくることですね。
　熊本の物件は一つですが、東京23区で83.2%占めています。稼働率97.4%、平均金利0.4%、長期固定金利が90.5%になっていますね。
因みにNBF熊本ビルの損益は、190百万円の収益に対して費用177百万円、事業利益13百万円です。
2023年12月31日時点、決算書から見てますが、日本ビル投資法人(8951）の1口あたりのNAV価格は、2021年6月期573646円~2023年12月期606635円まで毎期増えていますね。NBF熊本ビルも熊本市のど真ん中ですね。金利が上がると借入金の多いREITにとっては、マイナス要因ですが、固定金利の比率が90%台というのも金利上昇の影響は軽微だと考えますね。
東京が23区の物件が83.2％ですから、今後、東京都の不動産価格や賃貸価格が下がるとみている人は、このREITは買えないですが、いや東京都の不動産価格や賃貸価格は下がらないとみている人は、日本ビルファンド投資法人(8951）の株式保有していてもいいと思いますね。1口当たりのNAV価格から見ても1倍割れ、分配金利回り4.24%（税込み）予想ですから、魅力的ですよね。なんせメインスポンサーは三井不動産ですから。新宿三井ビルなど一等地の場所が多いですね。まさに、現在のREIT市場は玉石混交だと思いますね。
次も週末に書きます。