空き家の活用方法は「貸す・使う・売る」の３パターン

現在、日本の住宅のうち約８２０万戸が空き家だと言われています（２０１３年度総務省調査）。これは全体の13.5％にあたり、空き家率は過去最高となっています。

どんなに思い出深い実家でも、誰も住まない家を維持し続けるのは大変です。

しかし、 空き家にはいろいろな使い方があります。空き家の活用を考えるとき、選択肢は大きくわけて「貸す」「使う」「売る」の３つです。誰も住まなくなった空き家との向き合い方について考えてみましょう。

賃貸住宅として活用する

空き家を放っておくと、いいことは一つもありません。税金がかかりますし、維持費もかかります。人が住まない家は劣化も早くなります。

このまま持ち続けることを考えるのなら、空き家を収入物件に変えて活性化を図り、少なくとも経費分の収益を上げるようにしておかないと、長期的に維持するのは難しいでしょう。

一般的なのは誰かに貸して住んでもらうことです。つまり大家となって入居者から家賃を受け取る方法です。大きな利益にはなりませんが、大きな投資も必要ありません。ただし、古い家ならある程度のリフォームをしたほうが、借り手は見つかりやすくなります。その場合、リフォーム費用は1年～2年以内に回収できる程度が望ましいです。

借りる側がリフォームする「ＤＩＹ型賃貸借」

リフォーム費用が捻出できないという方は、借り手が修理して住む「ＤＩＹ型賃貸借」という方法もあります。貸主は現状のまま貸すことができるので工事費用がかかりません。長く住んでもらうと安定した収入が得られるのもメリットです。

退去時に、原状回復はされませんが、家がグレードアップしている可能性もあります。ただし、トラブルを避けるため、契約時に具体的なリフォーム内容や工事部分に関する所有権などを明確にしておく必要があります。

シェアハウスとして貸し出す

大きさと間取りによってはシェアハウスとして貸し出すこともできます。

シェアハウスはリビング・水廻りを共用し、各人の個室をプライベート空間とする共同生活のスタイルで、部屋数の多い家をリフォームして貸すことになります。

メリットは複数の人に貸すことによって、高い家賃で貸すことができる、一人が退去しても収入がゼロにならないことなどです。
デメリットは経費がかかることです。管理に手間がかかるため、管理会社に依頼するのが無難ですが、その場合の手数料や、また家具や家電などがオーナーの所有となるので、これらの購入費、メンテナンス費用がかかるということです。

賃貸契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」がある

普通借家契約は戸建、集合住宅によらず、一般的な契約方法です。2年契約が多く、期間満了で更新、延長します。

入居者の退所の申出がない限り、契約が更新され、出ていってほしいと思っても、正当な理由なしには退去させることができません。

それに対して2000年3月1日から施行された定期借家契約の場合は、定められた期間で契約が満了します。一定期間で必ず明け渡してもらいたい時は、定期借家契約を利用しましょう。

今、注目されている民泊

賃貸ではなく、自ら事業展開する方法もあります。 なかでも最近、空き家の活用方法として注目されているのが民泊です。
空き家を旅行者に短期間貸し出すことで収益を得ます。観光地にある空き家ならニーズが見込めるかもしれません。

ただ、人を泊めるということは、旅館業の許可が必要という見方もあります。旅館業法では消火設備の設置や床面積などが細かく決められており、ルールに則って営業することが必要となります。場合によっては大きな投資も必要で、空き家の活用方法としては採算が合うかどうか疑問が残るところです。

更地にして活用する

家として活用するのが難しい場合は、更地にして土地として活用するのも一案です。

「古家つき土地」としては魅力がなくても、更地にすると買い手や借り手が見つかるかもしれません。土地を貸して地代を得ることもできますし、場所によっては駐車場にもできます。デメリットとしては、借りる人、買う人が見つからなければ、解体費用を回収できないうえ、固定資産税も上がります。

思いきって売却する

メンテナンスが行き届いて、状態の良い家はそのまま売却できる可能性があります。築年数が古く、傷んでいる家は、売れる見込みがあるかどうかを確認して、リフォームを検討しましょう。

空き家がある限り維持費はかかるので、売ると決めたら早く売るのが得策です。

自分で住むことを検討してみる

売却や賃貸を検討しても、どちらにも心が動かされない、また需要が見込めない場合は自己使用を検討してみてはどうでしょう。

現在の住まいとの距離的な問題をクリアできれば、ということになります。しかし、例えば築年数が経っている空き家に自分が住み、まだ築年数の浅い、自分が購入した住まいを賃貸に出すことで家賃収入が見込める可能性もあります。

空き家は今後も増えて行き、空き家問題はますます深刻化する見込みです。できるだけ早くご家族で話し合い行動に移すことをおすすめします。