空き家を売却した場合の税金について。特別控除は受けられる？

誰も住まなくなった空き家は、所有しているだけで固定資産税や維持費がかかりますが、売却しても税金や経費がかかるため、それを心配して途方に暮れる方も多いようです。

しかし、税制改正により、空き家の発生を抑制するための特別措置として、相続した家にも3000万円の特別控除が適用できるようになったことをご存知でしょうか。

今回は空き家を売却する時にかかる税金についてお伝えいたします。

譲渡所得税とは

不動産の売却益のことを譲渡所得と言い、それに対してかかる税金を譲渡所得税といいます。

譲渡所得を求める算式は、
①譲渡所得＝②譲渡価格－③取得費－④譲渡費用　です。

①不動産の売却益
②不動産を売却した収入
③その不動産を買った時の価格（建物は減価償却費相当額控除後の金額）＋そのときかかった手数料の合計
④土地や建物を売るために直接かかった費用のことで、国税庁のホームページには譲渡費用のおもなものとして次のような費用が挙げられています。

(1)　土地や建物を売るために支払った仲介手数料

(2)　印紙税で売主が負担したもの

(3)　貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料

(4)　土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額

(5)　既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金
これは、土地などを売る契約をした後、その土地などをより高い価額で他に売却するために既契約者との契約解除に　　伴い支出した違約金のことです。

(6)　借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

短期譲渡所得と長期譲渡所得

不動産の譲渡所得には、所得税と住民税が課せられます。所有期間が売却した年の１月１日時点で５年を超える場合は長期保有、それ未満であれば短期保有となり、税率が変わってきます。

・長期保有
所得税：15％
住民税：5％になります。

・短期保有
所得税：30％
住民税：9％になります。

※平成25年～平成49年までは、復興特別所得税2.1％も併せて徴収されます。

所有期間がわからない不動産の場合

ここで問題になってくるのが、古くから所有している不動産を売った場合です。いくらで取得したものなのかが不明で、譲渡所得が計算できない場合があります。

先祖代々の物件で、取得費がわかる資料も残っていないというケースも多いです。
そういった時にどうするのかといえば、売却価格の５％を取得費とみなして計算します。そうすると課税額が高くなりがちです。しかし、次に述べる3000万円の特別控除に注目してください。

居住用財産を譲渡した場合、3,000万円の特別控除の特例

個人が、居住用財産（マイホーム）を売ったとき、譲渡所得に課す税金が、所有期間の長短に関係なく、最高3000万円まで控除される特例があります。ただし控除を受けられる条件と受けられない場合があります。

控除を受けるためには、次のような要件を満たすことが必要です。

(1) 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
(注) 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件全てに当てはまることが必要です。
イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

(2) 売った年の前年及び前々年にこの特例の適用を受けていないこと（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」により、この特例の適用を受けている場合を除きます）。

(3) マイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

(4) 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

(5) 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日まで（注）に売ること。

(6) 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

以上が特例の対象となる要件です。
投資用ではなく、あくまでも居住用であること、期限があること、ほかの特例と併用できないことなどがポイントです。
売却益が３０００万円以下であるときは税金がかかりません。３０００万円以上なら、差額の売却益に所得税と住民税がかかります。

空き家を相続した場合の特別措置

これまでは、相続した家を売る場合、相続人が住んでいることが控除の条件でしたが、税制改正により、実家に住んでいなくても控除が認められるようになりました。
控除を受けるにあたってのポイントは次の通りです。

○相続時から３年を経過する日の属する年の12月31日までに、被相続人が居住していた家屋を相続した相続人が、家または土地を売却した場合。

○耐震性のない建物も場合は耐震リフォームをしたものに限る。

○取り壊し後の土地を譲渡した場合。

このような条件であれば、家または土地の譲渡所得から3,000万円が特別控除されるようになっています。

控除を受けるためには細かい適用要件が決められており、詳細は国税庁のホームページで確認できますが、わかりにくい部分もありますので、信頼できる税理士や不動産業者などの専門家に相談することをおすすめします。