家を建てたいとき、どうすればいい？その3

前回のコラムでは、設計を建築設計事務所に依頼するところまでお話ししましたので、今回はその続きです。

3．初期プランの提示

2回目の面談で初期プランを提示してもらえると思います。これは建築家が敷地の関係法令を調査し、概ね法的に問題のないことを確認したラフプランです。間取りや立体的な構成が分かる程度のものが通常ですが、事務所によってはスケッチ、パースや3DCGを提示してくれる場合もあると思います。
ここでこの基本的なプランや建築家との相性など、気に入ればその旨を伝え、次回の設計契約に臨みましょう。
プランが気に入らなければ、再検討してもらうことは可能です。ですが、建築家と合わない場合は、ここで終了するのが賢明です。
いずれの場合も、費用についてはここまでは無料な場合と、一定額を請求される場合とがあると思いますので、事前に確認しておきましょう。
ちなみに、提示された初期プランは一旦返却していただく事が多いと思います。（プランを持ち帰り、ほかの設計事務所との交渉に使われることを防止するためです。）

4．設計契約の締結

依頼する建築家が決まったら、つぎは設計契約です。契約に際して、設計者（管理建築士）は建築士免許証を建主さんに提示します。
そして、管理建築士から重要事項説明を受け、説明を受けた旨を示す書類に署名します。
重要事項説明について | 一般社団法人 日本建築士事務所協会連合会 (njr.or.jp)
次に設計者は設計報酬額の計算方法を説明し、建主さんの合意を得た上で決定します。（最初の面談時にも大まかな説明があると思います。）これは事務所によりますが、住宅の場合、概ね総工事費の10～15％という簡易な計算方法を取る場合が多いようです。建築士の報酬額の計算方法には国土交通省のガイドラインがあり、それに沿うように指導されていますが、一般の住宅では金額が大きくなり過ぎ、個人では現実的ではないため、そのような方法を取る場合が多いです。
建築：設計、工事監理等に係る業務報酬基準について - 国土交通省 (mlit.go.jp)
そして設計料と重要事項説明等に異議が無ければ、設計契約書に相互に署名・捺印してお互いに一部ずつ保管します。その際の印紙代は折半となります。
くわえて、この段階で設計料の1/4程度のお支払いが発生する場合が多いです。これは契約の内容に依りますが、多くの事務所がこの方法かと思います。

5．基本設計

設計契約が終わったら、ついに設計段階に入ります。まずは基本設計からですが、基本設計というのは建物の基本的な構成の事です。室内外の仕上げなど、ディテールは実施設計の際に決めていきますので、ここでは、確認申請に必要な基本的な部分を決定していきます。
しかしこの時点では、敷地の情報がまだ不足していますので、まずは正確な情報を得るために専門業者に依頼して、敷地測量を行います（境界線、面積、高低差、真北など）。加えて、必要に応じて地盤調査も行います。これらの調査は設計料には含まれませんので、建主さんの負担で行います。
そして、出来上がった敷地図を基に基本プランをブラッシュアップし、全体的な構成を決定していきます。何度かの打合せの後、納得のいく計画が纏まったら、基本計画完了です。この間、設計者は役所等で調査や協議を行い、次の確認申請段階でスムーズに進められるよう調整を行います。その際、設計者は、計画地の関係法令を遵守して設計しますが、最終的な確認は「確認申請」の段階で確定させることになります。
基本設計にかかる期間はだいたい1～2か月程度でしょうか。

6．確認申請

基本設計の次は確認申請です。かなり以前は行政と直接行っていましたが、最近は民間の確認申請機関と行うことがほとんどです。手数料はかかりますが、比較的早く進められますので、計画を進める上で好都合です。
設計者は確認申請申請書をはじめ、必要な図書を準備して提出。何度かの質疑応答を繰り返し、すべてが適合と判断されれば、「確認済証」が発行され、確認申請図書一式の「副本」が返却されます。これを受け取って初めて工事に着工できるのです。申請機関の混み具合にもよりますが、事前相談から確認済証交付までは1か月ほどかかります。

次回、実施設計に続く