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松原昌洙

共有名義不動産の売買、仲介に強い不動産会社社長

松原昌洙(まつばらまさあき)

株式会社中央プロパティー

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コラム

共有名義の土地を分割したい!分割方法を知りたい!

2018年11月12日 公開 / 2018年11月16日更新

共有不動産名義で土地を所有している時、これを分割して共有関係を解消する方法を3つ紹介します。

共有名義の土地を分割したい!分割方法を知りたい!

共有名義の土地を分割する方法は3つ

遺産相続で土地を複数の相続人で、共有名義で相続することがあります。
共有不動産は、その維持や管理については常に共有者全員で協議し決定していかねばなりません。

不動産にかかわる費用や収益も、持分の割合応じて分割し負担・受け取りをすることになります。

このように何かと手間がかかる共有不動産の共有関係を解消するには、不動産の「不分割特約」がないという前提で3つの方法があります。

土地のみの場合だと、共有者の持分で価値を分けて単独名義にする「現物分割」、土地全てを売却しその代金を持分割合で分けて受け取る「代金分割(金銭代価分割)」、共有者の1人が土地を取得し、土地を持たなくなる共有者に対して、持分の割合に相当する現金を渡す「価格賠償」の3通りの方法があります。

この3つのうちどの方法をとるかは、共有者が全員集まって協議をしなければなりません。
協議がまとまらないときは、共有物分割訴訟という裁判を経て分割されることになりますが、その場合、現物分割をとることが多くなります。

それぞれの方法の手続きの仕方や、メリット・デメリットについて紹介します。

現物分割について

相続する財産を、形を変えずにそのまま相続人に分配する方法で、土地の場合は「分筆」を行います。(かまぼこ割りのイメージです)
手順は、共有持ち分権利を持つ人全員で、それぞれの権利の割合によって土地の分筆登記をし、分割後の土地は共有物分割を原因とする持分全部移転登記を行います。

土地を分筆して相続すれば、それぞれの土地は各相続人の単独名義となり、その後の売却や家を建てるといった変更が、持ち主1人の意志で自由に行えるようになります。
現物分割で土地を分筆すれば、共有者間で売買をするといった手間がかからないメリットもあります。

デメリットは、土地の形状や相続人数によって分筆された土地の価値にアンバランスが生じやすいことです。

差を無くすために価値の大きな土地を相続した人が、少ない土地を相続した人に超過分の支払いを行うといった手間も発生することがあります。

代金分割(金銭代価分割)について

代金分割は、共有不動産である土地を全部売却し、その代金を共有不動産の持分権利を持つ人たちで分配する方法です。

代金分割をする場合、持分権利を持つ人全員がこの共有不動産の売却に合意していなければなりません。1人でも反対者がいれば、この方法は実行できません。

売却の合意が得られれば、不動産仲介業者に委託するなどして不動産の売却活動を始めます。売却先が見つかれば、代金などの売買条件の交渉を経て不動産の売買契約を締結し、手付金を受け取った後、決済を行って売却手続きは終了します。

受け取った代金から、不動産業者への仲介手数料など売却に伴う諸費用を差し引いた残額を、共有持分権利の割合に応じて各持分権者に分配します。

代金分割のメリットは、金銭を分割するため公平性があること、そして共有者間で金銭の受け渡しをする必要がないことです。
また不動産が値上がりをしていれば、大きな利益を得ることができます。

デメリットは、共有不動産がいつ売却できるかわからないことや、売却に伴う契約や手数料の支払いが発生するため相続する財産が減ってしまうこと、土地を売却してしまえば形として残らないことなどです。

価格賠償について

不動産を1人だけが全て相続し、法定相続分の割合を超えた分については他の相続人に金銭を代わりに支払って解決する方法です。不動産を残したいが、共有名義にしたくない時に有効な方法です。

例えば、2,000万円の土地を兄弟2人で2分の1ずつ法定相続するところを、兄が全部相続する代わりに弟に1,000万円支払うというケースが価格賠償に該当します。

不動産を取得する人は、代償を支払えるだけの資金力が必要になりますが、取得した後は、自由にその不動産を売却することも変更することもできるようになります。

土地の評価については、共有者間でトラブルになるリスクが高いデメリットと言えます。

価格賠償を行うには、まず誰が不動産を取得するかを決めて、土地の評価を行います。
共有者が全員納得できれば、共有不動産における持分の権利の割合に相当する金額を計算します。
そして不動産を取得する人は、他の共有者に対してそれぞれ該当する持ち分の代金を支払います。
支払いが完了したら、不動産を取得した人へ持分を移転します。

共有不動産の分割や共有関係解消方法は専門家に相談を

このように、共有不動産として土地を所有している人たちが、共有関係を解消したい時、その方法は3つあります。逆に言いますと3つの方法しかありません。

どの方法が良いかは、当事者間で話し合っても決まらないことが多く、結論が出ないまま時間だけが過ぎていくことがよくあります。

このような事態を変えるためには、不動産に関する法律や税制などに精通した専門家にアドバイスを受けながら、管理や維持を進めていくことです。

親族ではない、専門家である第三者が調整役になることで、不動産も有効活用できるようになります。

相続する土地は、早い時期からこれらの専門家に相談をすることで、親族関係を悪化させるリスクもおさえることができます。

この記事を書いたプロ

松原昌洙

共有名義不動産の売買、仲介に強い不動産会社社長

松原昌洙(株式会社中央プロパティー)

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