土地や建物に抵当権が設定されたら、共有不動産はどうなるの？

共有不動産において、共有者の1人の持分に抵当権が設定されており、それが実行されることになれば、不動産はどうなるのかをいくつかの事例を紹介しながら説明します。

共有不動産で持分に抵当権が設定されるのはどんな時

共有不動産で共有者の1人の持分に抵当権が設定されていることがあります。これは、この共有者が自分の持分を担保としてお金を借りたときにそうなります。

もし、共有者がお金を返済できない事態となれば、この人の持分は競売にかけられ、競落した新しい共有者の持分となります。

共有不動産でこの他に抵当権が設定されるのは、夫婦が2人の共有名義でそれぞれ住宅ローンを契約して家を購入した時にも抵当権が設定されます。

共有不動産で共有者が変わればどうなるか

共有不動産では、持分の権利を持つ人が変わっただけでは、自分の持分がその影響を受けることはありません。

しかし、新しく持分の権利を得た人が、他の人の持分を買い取りたいと希望することがあるかもしれません。その要求に応じなければ、共有物分割訴訟をおこされる可能性が出てきます。

訴訟となれば、裁判所は共有不動産を競売にかけて売却し、その代金を持分の権利割合に応じて分割するよう命じます。こうなれば、不動産は失われてしまいます。

訴訟を避けて共有不動産を手元に残すには、抵当権を持つ者と共有持ち分の権利を持つ人との間で競売にかかる前に、共有状態の解消について話し合いを行うことです。

競売では持ち分の買取価格が市場価格より安くなり、不動産も手元には残りません。そうなる前に、共有者が予想される落札額に近い買取額を、抵当権を持つ人に申し出て交渉が成立すれば、共有者間で持分の売買が可能になります。
その結果、不動産が売却されることはなくなります。

共有不動産で土地の所有者と建物の所有者が別人になったら？

共有不動産は、土地や建物、そして共有者の人数などが複雑に絡み合っています。
どの持分に抵当権が設定されて実行されるかで、新しく共有者となった人との間で、土地や建物の権利関係がさまざまに変わります。

事例1
AさんとBさんが共有している土地上に、Aさん単独名義の家がありました。
Aさんの土地の持分には抵当権が設定されていましたが、実行されてCさんが競落しました。

この場合、土地を取得したCさんは、もう一人の土地の共有者のBさんと共に、Aさんに対して、BさんとCさんの土地上にあるAさんの建物の撤去を命じられるか？

事例2
AさんとBさんが共有している土地上に、Aさん単独名義の家がありました。
Aさんの家には抵当権が設定されていましたが、実行を受けて競売にかけられCさんがAさんに代わり家の持ち主となりました。
この場合、土地を所有しているAさんとBさんは、Cさんに対して建物の撤去を求められるか？

2つの事例では、ともに土地と建物の所有者がAさん、Bさん、Cさんの3人へとバラバラになってしまいました。
このように、競売により土地と建物の所有の権利を持つ者が別人となった場合、建物の所有者に対して、他人の土地の上に建物を所有できる権利を認める法律があります。
これを「法定地上権」といいます。

法定地上権とは？

法定地上権があると、建物の所有者は地主（土地の所有者）から追い出されることがなくなりますが、この権利は永久のものではありません。

借地借家法では、このような経緯で建物を所有することになれば、その存続期間は30年間と設定されています。

競落後、新しく建物の所有者となった者は、地主と協議の上、土地の使用料（または賃借料）を払う契約を交わし、地主の合意を得て建物を所有することになります。

法定地上権が発生する条件をまとめると次のようになります。

1．抵当権を設定する時点で、土地と建物の所有の権利を持つ人が同じ人であること
2．抵当権設定時には、すでに建物は存在していること
3．土地と建物のどれか一方、または両方に抵当権が設定されていること
4．競売を経て、土地と建物の所有権利を持つ者が別人になること

所有権保存登記がされていない物件でも、建物はすでに存在してさえいれば、法定地上権は成立するとされています。

しかし、もし土地の抵当権設定時後に建物ができた場合は、法定地上権は成立せず、競売時には、抵当権を設定した土地に加えて建物も一括して競売にかけることが認められています。これを一括競売と言います。

一括競売で得た売却代金の内、債権者は土地代金以上の金額を回収することはできません。

法定地上権を得た建物所有者が払う地代の相場は？

法定地上権を得た建物の所有者は、地主と協議して地代を払い、建物の所有を継続しますが、以下の項目を参考に地代を設定しています。

・固定資産税の3～4倍程度
・更地評価額の1%程度

もし地主と建物所有者との協議がまとまらない場合は、地代確定請求訴訟を起こし、裁判所に地代を決めてもらうことができます。

法定地上権の期間は更新できるのか？

建物取得後30年が過ぎると借地権がなくなりますが、地主と建物所有者の間でその後の契約が交わされていればその期間、期間が設定されておらず建物がまだ存在している場合は、「継続して土地を使用している」とみなされ、法定更新されます。

法定更新とは、地上権が自動的に更新されることで、初回更新は20年間、その後は10年間ごとに更新と定められています。