【相続】空き家問題の原因と相続の対策

暑くなったり冷えたりして
体調を崩しやすい時期ですが、
皆様、いかがお過ごしでしょうか。

今回のコラムでは
現在問題になっている「空き家」問題について
私なりに原因を分析し、
併せて対策を考えてみたいと思います。

現在誰も居住しないまま長期間放置されている「空き家」は
平成２０ 年住宅・土地統計調査によると，
全国で約７５７万戸、京都府で１７万戸であり、
京都府では、１３．１％が空き家とのことです。

どうして空き家が生じるのか、その原因は、
様々な分析がなされています。

私は、大きな原因の一つとして
「空き家の所有者の死亡後、長期間、遺産分割協議がなされていないこと」
が、あるのではないかと思います。

空き家を使用・処分するためには、
法律上、所有者全員の同意が必要です。

空き家の所有者が死亡した場合、
その所有者の相続人全員の同意に基づいて
遺産分割協議を実現させる必要があります。

ところで、法定相続人（遺言が存在しない場合の相続人）は
（１）配偶者（常に相続人）
（２）第１順位
　　　→子（子が死亡している場合は孫・曾孫等）
（３）第２順位（＝被相続人の死亡時に子・孫・曾孫等がいない場合）
　　　→直系尊属（ほぼ１００％父母の双方又は片方）
（４）第３順位（＝被相続人の死亡時に子も直系尊属もいない場合）
　　　→兄弟姉妹（兄弟姉妹が死亡している場合はその子）
です。

多くの事案で配偶者と子が相続するのですが、
子がいない家庭も珍しくありません。
そうすると、（４）の兄弟姉妹が相続人になるケースも多いです。

そして、被相続人が死亡し、その後、法定相続人のうち１名死亡した場合は、
さらに、「被相続人の法定相続人たる地位」を、
死亡した者の法定相続人が、法定相続分の割合に従い、相続することになります。

書いていて、とてもややこしくなってきたので、
相続人が多数になってしまう場合を、事例で説明します。

【登場人物】
　Ｘ１・・・男性。不動産の所有者。８９歳。平成２５年３月１日死亡
　Ｘ２・・・女性。Ｘ１の妻。８７歳。平成２７年４月１日死亡
　Ｘ１とＸ２の間の一人娘はすでに死去。子はいない。

　Ａ１・・・Ｘ１の兄。平成２４年すでに死亡
　Ａ２・・・Ａ１の子
　Ａ３・・・Ａ１の子

　Ｂ１・・・Ｘ１の弟

　Ｃ１・・・Ｘ１の父親の子（母親は別）

　Ｄ１・・・Ｘ１の父親の子（母親は別）平成２０年すでに死亡　
　Ｄ２・・・Ｄ１の子
　Ｄ３・・・Ｄ２の子

　Ｅ１・・・Ｘ２の母親の子（父親は別）平成２１年すでに死亡
　Ｅ２・・・Ｅ１の子。平成１８年死亡
　Ｅ３・・・Ｅ２の子
　Ｅ４・・・Ｅ２の子　
　Ｅ５・・・Ｅ２の子

この時点で、「しまった、事例にしてもややこしかった」と思いましたが、
せっかくですので、解説を続けます。

上記の事案で、平成２７年４月１４日現在、
この不動産は、
誰が、どの割合で、相続していることになるのでしょうか。

まず、Ｘ１の死亡時の相続人は、
Ｘ２（配偶者）
Ａ２（兄弟姉妹（Ａ１）の子）
Ａ３（兄弟姉妹（Ａ１）の子）
Ｂ１（兄弟姉妹）
Ｃ１（兄弟姉妹。なお、異母兄弟も相続人ですが、相続割合は半分です）
Ｄ２（兄弟姉妹（Ｄ１）の子）
Ｄ３（兄弟姉妹（Ｄ１）の子）
になります。

法定相続分に基づく持分割合は
Ｘ２（配偶者）　　　　　　　＝４分の３
Ａ２（兄弟姉妹（Ａ１）の子）＝４分の１（兄弟姉妹全体の法定相続分）
　　　　　　　　　　　　　　　÷６（兄弟姉妹数＋２）
　　　　　　　　　　　　　　　×２（異母兄弟姉妹の２倍取得できるので）
　　　　　　　　　　　　　　　÷２（子２名）
　　　　　　　　　　　　　　＝２４分の１
Ａ３（兄弟姉妹（Ａ１）の子）＝２４分の１（計算は同様）
Ｂ１（兄弟姉妹）　　　　　　＝１２分の１
Ｃ１（異母兄弟）　　　　　　＝２４分の１（Ｂ１の２分の１）
Ｄ２（兄弟姉妹（Ｄ１）の子）＝４８分の１
Ｄ３（兄弟姉妹（Ｄ１）の子）＝４８分の１
となります。

さて、その後、Ｘ２が死亡していますので、
この分の相続が発生します。
Ｘ２の法定相続人は、Ｘ２の兄弟姉妹のＥ１の孫であるＥ３～Ｅ５です。
法定相続分に基づく持分割合は
Ｅ３　＝　４分の３（Ｅ１が相続したＸ２の持分）÷３＝４分の１
Ｅ４　＝　４分の１
Ｅ５　＝　４分の１
です。

よって、まとめますと、本件不動産は、以下の者が、以下の持分に基づき相続分を有していることになります。

Ａ２：２４分の１
Ａ３：２４分の１
Ｂ１：１２分の１
Ｃ１：２４分の１
Ｄ２：４８分の１
Ｄ３：４８分の１
Ｅ３：　４分の１
Ｅ４：　４分の１
Ｅ５：　４分の１

この９人で、上記の持分を踏まえた遺産分割協議を実現させないと、
本件不動産を売却することができないのです。

本事例は、実際にあったケースを『簡略化』したものです。
簡略化したケースであっても、
Ｘ１（夫）とは父親が違う兄弟及びその子であるＣ１・Ｄ２・Ｄ３と、
Ｘ２（妻）の兄弟の孫であるＥ３，Ｅ４、Ｅ５とは
面識もなく、話し合いを行うことは極めて困難であることは
お分かりいただいたのではないでしょうか。

このように、遺産分割協議が困難な「ややこしい」事例は、
それほど、珍しくなく、よくあるケースだと思います。

では、どうすれば、このような「ややこしい」事例でも
空き家の処分などの対策を行うことができるのでしょうか。

それは、遺産分割協議を成立させるために
専門家に依頼することが、もっとも費用対効果が良いと思います。

専門家に依頼すると、どのような活動を行うか、ご説明いたします。

例えば、私が上記の事案でＡ２から依頼を受けた場合、
以下の活動を行うことが考えられます。

（１）まず、Ｘ１，Ｘ２の相続人の調査を行います。
（２）次に、依頼者と協議し、本件不動産の価格を決定します。
　　　ここでは１２００万円としておきます。
（３）次に、相続人全員に、
　　　『金銭と引き換えにＡ２が単独で不動産を取得する』
　　　という遺産分割協議に同意してほしいとお願いします。
　　　例えば、Ｅ３には、不動産の価格の４分の１に近い
　　　金銭の支払いを提案します。
（４）その結果、全員の同意が得られた場合は、
　　　遺産分割協議を実現させ、Ａ２が不動産を単独で所有することになります。
（４）同意が得られない場合は、家庭裁判所への遺産分割調停の申立を検討します。

依頼者が所有権者となった後、空き家を処分する場合は、
京都市から一定の要件のもとに補助もございます。
http://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000167423.html

今後の固定資産税の負担や、
空き家を処分せず老朽化していくことによる損害賠償の危険なども考えると、
専門家による遺産分割協議の実現を経て、
いまのうちに、空き家を処分しておくことが
有益であると考えます。

相続人間での円満な解決が実現し、
「空き家」を解消させて、
関係者のみんなが幸せになれば、と思います。