中古物件を購入して、民泊を始めるにはどうすればいい？

【当記事の概要】

民泊が再びブームになっています。空き家を民泊として活用しようと考えている人もいれば、中古物件を購入し、民泊として収益を上げようと考える人も増えてきました。特に昨今の一棟物件への厳しい融資姿勢を鑑みると、比較的少額で投資できる民泊物件は有望な投資先です。情報の早い投資家の方から注目を集めているようです。

ただ、民泊を始める前にはいろいろと調査し、準備しなければならないことがたくさんあります。これを怠ってしまうと、民泊の開業ができない可能性があります。また無理に開業すると、「闇民泊」として摘発の対象となってしまいます。民泊を開業するにあたって、気を付けるべき点をご紹介しましょう。

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民泊を始める前に確認すべきこと（民泊タイプ、場所など）

民泊を始める際には営業許可が必要で、取得することは絶対条件となります。

国家戦略特区以外で民泊を合法的に開くには、旅館業法上（簡易宿所）の営業許可が必要です。

また、2018年6月に施行された住宅宿泊事業法（民泊新法）では、許可ではなく届け出だけで民泊を開始できますが、これを怠ると刑事罰が科されます。

では、民泊新法に基づき届け出をすればいいのかというと、民泊新法では年間の営業日数180日以内と限られているので、通年での営業を考えるのであれば向いていません。

本格的に営業するのかどうか、それによって最初の手続きが変わってきます。

次に重要なのは場所です。
好条件の物件を見つけた場合は、「リフォームをして、旅館業法の許可を申請して…」と考える人も多いのですが、そこは少し待っていただきたいと思います。

旅館業法の許可は、物件所在地の自治体が出します。その自治体によって、フロントの設置義務や大きさ、洗面所の給水栓の数など細かい規則があります。これら規則を知らないと、物件の立地条件などはよくても、民泊を開業できないという可能性も出てきます。

また、都市計画法により定められている用途によっては、旅館業法の許可が出せない地域もあります。具体的には住居専用地域（第一種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域など）では旅館業を営めません。

さらに、物件の近くに学校や図書館などがある場合は注意が必要です。学校などが多い地域は文教地区と呼ばれますが、旅館やホテルの営業が許可されない地域もあるからです。

こうした条例や規則、さらにその運用に関しては自治体によって異なりますので、物件購入前に条例や規則を必ず確認してください。

投資物件を選ぶ

開業する自治体の条件を調べていくと、その土地で開業できる民泊のスタイルとターゲットが見えてきます。

例えば、東京で古民家風の建物を改装して宿泊施設として運用するとします。その際「外国人旅行者をターゲットにするのか」それとも「一軒をそのままファミリーなどのグループに貸し出すようなスタイルをとるのか」「個人客をターゲットにしてドミトリースタイルにするのか」「部屋ごとに貸し出す方式にするのか」などが見えてくるでしょう。

あわせて、建物建設やリフォームにかけられる予算もおおよそ決めておきましょう。そして、全体の投資額に対して、どれだけのリターンが得られるのかを事前にシミュレーションすることが大切です。

なお、地方においては、空き家が増えており、不動産価格も下落傾向です。最近は、フロント業務など民泊に必要な業務を請け負う業者も出てきています。そのため、東京のオーナーさんでも、地方で民泊を開業することが可能になってきています。

ここまで事業の方向性を決めてから、物件探しをスタートすることをおすすめします。

旅館業法に抵触しない建物の基準

さて、おおよその物件が決まったら、次にやるべきことは建築計画の提出です。すでに空き家などを所有している方も、ここからの流れは同じです。

中古物件を民泊に転用する場合、ほとんどの場合リフォームが必要です。

例えば、火災報知機などの消防設備やトイレ、洗面所、部屋の構造など、そのままの状態で許可を得られる物件はほとんどありません。

そしてリフォームの際に最も注意してほしいのが、洗面所や脱衣所の位置や数です。民泊での許可を想定している簡易宿所は、ホテルや旅館とは異なり、一室に複数の客が入室することが想定されています。そのため、浴室やシャワーなどの脱衣所と洗面所の位置を明確に区別する必要があります。

しかし、実際の物件では、脱衣所と洗面所が一緒というものが多いです。こうした水回りの問題などはリフォーム金額に大きく影響しますので、注意が必要です。その他、消防法や建築基準法の基準をクリアする必要がありますので、まずは建築計画を立てましょう。

営業開始までの流れ
建築計画も提出し、審査が通って初めて営業許可が取れるかどうかが判明します。その前に物件を購入してしまうと、「物件は購入したけれど、許可がとれずに民泊を開業できない」という事態に陥る恐れもあるので注意しましょう。

ここまでクリアした後は、実際に物件を購入。そして、物件のリフォームにかかっていきます。

リフォーム完成後、消防法などの各種法令に適合しているかの検査があり、合格してから、旅館業法の許可申請を行います。この申請後、民泊が開業できる状態にしてから、保健所の検査を受ける必要があります。ここで、図面にない不具合の有無を調べます。不具合があった場合、指導がありますので、指導された点についてきちんと改善する必要があります。

そして、改善が行われたかどうかについて保健所が確認しますので、指摘された事項は必ず直してください。

このときの調査書をもとに、保健所は旅館業営業の許可決裁を行い、全ての基準をクリアしてはじめて旅館業法の許可が出ます。

この点がスムーズにいかないと、開業が大幅に遅れる原因になりますので、事前の調査とともに指摘事項への速やかな対処を心がけましょう。

専門家に相談し、サポートをしてもらいながら進めるのがおすすめ

上に述べた法令に関する点については、個人で行うのはかなり難しいので、民泊や旅館業申請に慣れている不動産会社や建設会社などとの綿密な打ち合わせが不可欠です。

すでに中古物件を所有している人が民泊を開業する場合もそうですが、中古物件を購入して民泊を開業する場合は下記の2つのリスクがあることを、改めて頭に入れておいてください。

それは「旅館業法の許可が出ない物件を購入してしまう」というリスクと、「物件を購入できなかったのに建築計画作成費用が発生する」というリスクです。

こういったリスクがあるため、専門家との綿密な打ち合わせと計画、そして迅速な対応が求められます。スムーズな申請と許可取得によって、ご自身の思い描く民泊運営をスタートさせましょう。